Ипотека, заличена поради изтичане на 10-годишния срок, може да бъде вписана наново

Върховният касационен съд се произнесе с Тълкувателно решение № 3/2018 г. от 17.03.2021 г. по Тълкувателно дело № 3/2018 г. на Общото събрание на Гражданска и Търговска колегии (ОСГТК) на ВКС. Делото е образувано поради противоречива съдебна практика и дава отговор на въпроса: „Може ли да се впише наново ипотека съгласно чл. 172, ал. 2 от ЗЗД, ако е изтекъл десетгодишният срок на действие на вписването и ипотеката вече е била заличена по реда на чл. 22 от Правилника за вписванията?“.

Според върховните съдии законът придава погасителен ефект на заличаването на ипотека само ако то е настъпило по молба на кредитора или въз основа на влязло в сила решение. Заличаването на ипотека поради изтичане на 10-годишния срок няма погасителен ефект, тъй като е възможно паричното задължение, което е обезпечено с ипотека, или част от него да продължава да съществува. В мотивите на тълкувателното решение е посочено още, че кредиторът не може да бъде лишен от своето обезпечение само защото е пропуснал да поднови ипотеката преди изтичане на 10-годишния срок. Негативна последица от неговото бездействие ще бъде фактът, че ипотеката ще има ред от повторното вписване, т.е. обезпечението му ще загуби приоритетния си първи ред. Отделно от това, новото вписване на ипотеката няма да засяга правата на трети лица, в това число други кредитори, както и нови собственици, които са вписали своите актове преди повторното вписване на ипотеката.

Върховните съдии напомнят, че при повторното вписване на ипотеката съдията по вписванията не е длъжен да провери дали имотът е все още собственост на длъжника. Той е длъжен да извърши вписването, но то няма да ползва ипотекарния кредитор, ако преди това длъжникът се е разпоредил с ипотекирания имот. Третото лице, което е придобило имота и е вписало нотариалния си акт преди повторното вписване на заличената поради изтичане на 10-годишния срок ипотека, е защитено от бездействието на кредитора, тъй като се счита, че е придобило необременен с ипотека имот. Защитата се разпростира и за всички частни правоприемници на третото лице дори да са придобили имота след повторното вписване на ипотеката. Ипотекарният кредитор ще може да се удовлетвори от имота само ако той е все още собственост на длъжника или на трети лица, които са го придобили едва след повторното вписване на ипотеката.

Тълкувателното решение е подписано с особено мнение от 9 съдии.