Продажба на урегулиран поземлен имот (УПИ)

ОПИСАНИЕ на стопанската операция:

На 10.03.2019 г. ние от Алфа ООД продаваме дворно място (УПИ), с площ от 1 000 кв.м., на Делта ООД.

Отчетната стойност на дворното място е 60 000 лв., а продажната му цена е 100 000 лв.

 Във връзка със сделката са дължими:

 • местен данък в размер на 2,5%;

 • такса по вписванията в размер на 0,1%;

 • нотариална такса в размер на 200 лв.

Всички местни данъци и такси са заплатени от Алфа ООД, която изисква от Делта ООД да ѝ възстанови стойността на платените такси и данъци.

Всички плащания се извършват в деня на сделката в брой и по банков път.

Забележка: Алфа ООД и Делта ООД са регистрирани по ЗДДС.

ДОКУМЕНТИ, осигуряващи документалната обоснованост на сделката:

- Нотариален акт;

- Платежно нареждане/Вносна бележка за заплатения местен данък към бюджета;

- Вносна бележка за заплатената такса по вписванията;

- Фактура за нотариалната такса;

- Фактура;

- Банково извлечение.

Забележка: Съгласно ЗДДС:

• всяко данъчно задължено лице – доставчик е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга;
• ако местният данък и таксата по вписванията са платени по банков път, то сумите могат да се видят само в извлеченията на фирмата – платец.

СЪЩНОСТ НА СТОПАНСКАТА ОПЕРАЦИЯ (по-скоро от гледна точка на Алфа ООД):

• Икономическа:

 Съгласно МСС 16 „Имоти, машини и съоръжения” и нормативната уредба в България дълготрайните материални активи са установими нефинансови ресурси, придобити и притежавани от предприятието, които имат натурално-веществена форма и се използват в повече от един отчетен период в основната, административната или друга дейност, като целта е да се получи икономическа изгода, свързана с актива.

Съгласно МСФО 15 „Приходи от договори с клиенти“ признаването на приходи от продажба на дълготрайни активи се извършва според концепцията за прехвърляне на контрола върху тях. Контролът се определя чрез способността да се ръководи използването на активите и да се получат икономическите изгоди от това. Самото признаване на приходи се извършва според регламентиран в стандарта единен модел за признаване на приходи, състоящ се от пет етапа. В конкретния случай Алфа признава приход от продажба в определен момент, който е предаването на контрола върху УПИ, т.е. прехвърлянето на собствеността му. В този момент отчетната стойност на продадения имот се отчита като разход.

• Счетоводна:

• Данъчна:

ЗКПО: От гледна точка на Алфа, има реализиран счетоводен и данъчен приход в размер на фактурираната сума, а счетоводният и данъчен разход ще бъде равен на общата сума от балансовата стойност на продадения УПИ и направените разходи по продажбата (платените местни данъци и такси). За Алфа не възниква задължение да отписва актива от счетоводния и данъчния амортизационен план, тъй като той не отговаря на критериите за амортизируем актив и при придобиването му не е бил завеждан в тях.

От гледна точка на Делта, няма реализиран нито счетоводен, нито данъчен приход или разход. За Делта не възниква задължение да включи актива в данъчния амортизационен план, тъй като той не отговаря на критериите за амортизируем актив.

ЗДДС:

ЗМДТ:

• Финансова – от страна на Алфа:

ОПР: В резултат от продажбата

БАЛАНС: В резултат на цялата стопанска операция

ОПП: В резултат на плащанията

                ОСК: Финансовият резултат

Където: ОПР – Отчет за Приходите и Разходите | ОПП – Отчет за Паричния Поток | ОСК – Отчет за Собствения Капитал

ПОДХОД И СТЪПКИ ЗА ОСЧЕТОВОДЯВАНЕ:

Тази стопанска операция се осчетоводява, като първо се отразяват плащанията на нотариалната такса, местния данък и таксата по вписванията, а след това се осчетоводява продажбата на земята и отписването ѝ от състава на активите. Накрая се отчита финансовият резултат от сделката. Това става в следните стъпки:

1. Начислението на местния данък се осчетоводява, като се дебитира сметка 606 „Разходи за данъци, такси и други подобни плащания“ (увеличение на разходите за местни данъци и такси) срещу кредитиране на сметка 459 „Данъчни разчети с бюджета” (увеличение на задълженията ни към бюджета).

Стойността на дължимия местен данък се отразява по аналитичността за Местни данъци към сметка 606 „Разходи за данъци, такси и други подобни плащания“.

Тази счетоводна статия се записва на база платежното нареждане за плащане към бюджета.

2.

3.

4. Плащането на таксата по вписването се осчетоводява, като се дебитира сметка 459 „Данъчни разчети с бюджета” (намаление на задълженията към бюджета) срещу кредитиране на сметка 501 „Каса в лв.” (намаление на паричните средства в касата).

Тази счетоводна статия се записва на база вносната бележка за заплатената такса към Агенцията по вписванията.

5.

6.

7. Продажбата на УПИ се осчетоводява, като се дебитира сметка 411 „Вземания от клиенти“ (увеличение на вземанията от клиенти) срещу кредитиране на сметка 705 „Приходи от продажба на ДА“ (увеличаване на приходите от продажби на ДА) и сметка 4532 „Начислен ДДС върху продажбите“ (увеличаване на начисления ДДС по продажбите, респективно дължимия ДДС за внасяне).

Издадената от нас фактура се осчетоводява в отделна партида по аналитичността на Делта към сметка 411 „Вземания от клиенти“, по която ще се следи вземането и ще се закрие с полученото плащане.

Продажната стойност на имота се отразява по съответната му аналитичност към 705 „Приходи от продажба на ДА“.

Тази счетоводна статия се записва на база издадената от Алфа ООД фактура.

8.

9.

10.

11. Отнасянето на разходите за продажба в намаление на финансовия резултат от сделката се осчетоводява, като се дебитира сметка 705 „Приходи от продажба на ДА“ (намаление на приходите от продажби на ДА поради реализирани разходи) и се кредитира сметка 615 „Разходи за продажби” (намаление на разходите за продажби поради отнасянето им в намаление на приход от продажба).

Отчетените разходи по продажба се отразяват по аналитичността, отразяваща продажбата на имота към сметка 705 „Приходи от продажба на ДА“.

Тази счетоводна статия се записва на база Счетоводна справка/Мемориален ордер.

12.

Забележка: Номерът на всяка счетоводна статия (СС) съответства на описаните стъпки за осчетоводяване. В малките скоби след номера на статията е посочена датата на осчетоводяване. Прието е, че всеки постъпил документ или възникнало събитие се осчетоводява в деня на издаването му, съответно възникването му.

Забележка 2: По принцип стопански операции се приключват в сметка „Текуща печалба/загуба” само в автоматизираните системи за управление и осчетоводяване (ERP), а в класическите счетоводни софтуери натрупаните приходи и разходи, съответно в групи 70 и групи 60, се приключват в сметка „Текуща печалба/загуба” на определен период от време. За целите на примера ние приключваме операцията в сметка 123, за да можем да покажем проявлението на операцията в различните финансови отчети.

СС1 (10.03.2019): Осчетоводяване на начислението на местния данък:

СС4 (10.03.2019): Осчетоводяване на плащането към Агенцията по вписванията:

СС7 (10.03.2019): Осчетоводяване на продажбата на имота – фактура към Делта ООД:

СС11 (10.03.2019): Приключване на сметката за разходи по продажби:

ОБОРОТНА ВЕДОМОСТ в резултат на всички счетоводни статии:

ИЗМЕНЕНИЯ В ОТЧЕТИТЕ в резултат на всички счетоводни статии:

Използвани Счетоводни Сметки:

123 (Печалби и загуби от текущата година) – Активно-пасивна сметка, която показва счетоводния финансов резултат на дружеството. В случай че салдото по сметката е дебитно, това показва счетоводна Загуба (намаляване на собствения капитал). В случай че салдото по сметката е кредитно, това показва счетоводна Печалба (увеличение на собствения капитал). Ако финансовият резултат в началото на отчетния период е Печалба (имаме начално салдо Кт), то сметката се дебитира и се отнася в Неразпределена печалба от минали години. Ако финансовият резултат в началото на отчетния период е Загуба (имаме начално салдо Дт), то сметката се кредитира и се отнася в Непокрита загуба от минали години. В края на отчетния период сметката се дебитира срещу кредита на сметките за разходи и се кредитира срещу сметките за приходи. Така се стига до нетния счетоводен финансов резултат на дружеството за отчетния период, след което сметката отново се кредитира, за да се начисли годишният корпоративен данък.

401 (Задължения към доставчици) – Пасивна сметка, която показва и проследява измененията на Задълженията към доставчици. По нея се отчитат задълженията във връзка с придобиване на активи или ползване на услуги. Увеличенията на Задълженията към доставчици се осчетоводяват по Кт на сметката, а намаленията на Задълженията се осчетоводяват по ДТ на сметката. Кт оборот на сметката показва сумата на всички увеличения на Задълженията към доставчици (при всяка една покупка на актив или услуга се формира задължение към доставчика, който ще извърши услугата или ще достави стоката), а Дт оборот на сметката показва всички намаления на Задълженията към доставчици (при погасяване/уреждане на задълженията към доставчика). Текущото и крайно салдо на сметката е Кт – показва стойността на всички Задължения към доставчици.

501 (Каса) – Активна сметка, която показва и проследява изменението на актива Парични средства в лева на Каса. Увеличенията на паричните средства в брой в лева се осчетоводяват по Дт на сметката, а намаленията им се осчетоводяват по Кт на сметката. Дт оборот на сметката показва сумата на всички увеличения на актива Каса в лева (при изтегляне на пари от банкова сметка и внасяне в каса, при получаване на плащане от клиенти, при получаване на суми от други контрагенти и др.), а Кт оборот на сметката показва сумата на всички намаления на Касата в лева (при внасяне на пари в банковата сметка от касата, при плащане на задължения към доставчици и други кредитори, при предоставяне на служебен аванс и др.). Текущото и крайно салдо на сметката е Дт – показва сумата на всички налични парични средства в лева.

Забележка: Изчерпателно описание на сметките можете да видите в глава Сметкоплан.