Покупка на стара сграда с УПИ

ОПИСАНИЕ на стопанската операция:

Ние от Алфа ЕООД търсим да закупим офис сграда.

На 01.05.2019 г. закупуваме 5-етажна офис сграда, намираща се на бул. „Витоша” № 160, гр. София, със застроена площ от 400 кв.м. и обща разгърната застроена площ от 2 000 кв.м., заедно с урегулиран поземлен имот (УПИ) с площ от 1 200 кв.м. по регулационния план на гр. София, върху който сградата е построена. Сградата е въведена в експлоатация на 01.02.2000 г.

Собственик на имота е Делта ООД.

Двете страни са се договорили за следните параметри по сделката:

    •  цена на сградата – 1 200 000 лв.;

    •  цена на прилежащия към нея терен – 100 000 лв.;

    •  цена на УПИ – 250 000 лв.

Във връзка със сделката са дължими:

  • местен данък в размер на 2,5%;

  • такса по вписванията в размер на 0,1%;

  • нотариална такса в размер на 200 лв.

Съгласно споразумението между двете страни всички дължими данъци и такси са платени от и са за сметка на Делта ООД.

Всички плащания се извършват в деня на сделката в брой и по банков път.

Алфа ЕООД е приела праг на същественост от 700 лв. в своята счетоводна политика по отношение на отчитането на дълготрайните активи.

Забележка: Алфа ЕООД и Делта ООД са регистрирани по ЗДДС.

ДОКУМЕНТИ, осигуряващи документалната обоснованост на сделката:

- Нотариален акт;

- Платежно нареждане/Вносна бележка за заплатения местен данък към бюджета;

- Вносна бележка за заплатената такса по вписванията;

- Фактура за нотариалната такса;

- Фактура, удостоверяваща сделката.

Забележка:

-              всяко данъчно задължено лице – доставчик е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга;

-              ако местният данък и таксата по вписванията са платени по банков път, то сумите могат да се видят само в извлеченията на дружеството платец.

СЪЩНОСТ НА СТОПАНСКАТА ОПЕРАЦИЯ (по-скоро от гледна точка на Алфа ООД):

• Икономическа:

Съгласно МСС 16 „Имоти, машини и съоръжения” и нормативната уредба в България дълготрайните материални активи са установими нефинансови ресурси, придобити и притежавани от предприятието, които имат натурално-веществена форма и се използват в повече от един отчетен период в основната, административната или друга дейност, като целта е да се получи икономическа изгода, свързана с актива.

При тази стопанска операция, от гледна точка на Алфа, е заменен един актив – Пари, срещу активите Сгради (офис сградата) и Земи (прилежащия към сградата терен и УПИ), които Алфа ще използва за своите административни дейности. В този смисъл при Алфа няма изменение на стойността на активите, освен очакването да се реализират икономически изгоди от тяхната експлоатацията. Тъй като Алфа е приела праг на същественост от 700 лв. за признаване на дълготрайни активи, имотите се отчитат като дълготрайни активи, а не като разход. Разход ще бъде отчетен при периодичното начисляване на амортизацията на сградата през полезния ѝ живот. Специфичното за земите е, че за разлика от другите дълготрайни активи, те имат неограничен полезен живот и следователно не се амортизират (с някои изключения, като например кариери и обекти, използвани като депо), т.е. няма да са налице разходи за амортизация. При евентуална последваща продажба на активите разход за дружеството ще бъде балансовата им стойност (спазване на принципа за съпоставимост между приходите и разходите).

Съгласно МСС 16 „Имоти, машини и съоръжения“:

- цената на придобиване включва покупната цена на актива, както и митата и невъзстановимите данъци и такси, и всички преки разходи, свързани с доставката на актива и привеждането му в състояние, необходимо за неговата експлоатация.

- земята и сградите са делими активи и за целите на счетоводството се разглеждат отделно, дори когато са придобити заедно. Промените на стойността на земята, върху която е построена дадена сграда, не се отразяват върху определянето на амортизируемата стойност на сградата.

• Счетоводна:

Алфа намалява своето количество пари с 1 601 397 лв., срещу което получава стара сграда на стойност 1 200 000 лв., прилежащ към нея терен на стойност 100 000 лв., неприлежащ към нея УПИ на стойност 250 000 лв. и право на приспадане от начисления ДДС върху продажбите или право на възстановяване на ДДС в размер на  51 397 лв.

• Данъчна:

ЗКПО:

ЗДДС:

 ЗМДТ:

• Финансова – от страна на Алфа:

ОПР:

БАЛАНС:

ОПП:

ОСК:

Където: ОПР – Отчет за Приходите и Разходите | ОПП – Отчет за Паричния Поток | ОСК – Отчет за Собствения Капитал

ПОДХОД И СТЪПКИ ЗА ОСЧЕТОВОДЯВАНЕ:

Тази стопанска операция се осчетоводява, като първо се осчетоводи заприходяването на сградата, прилежащата към нея земя и неприлежащия към нея УПИ в състава на активите, както и начисляването на ДДС по покупките срещу откриване на задължение към доставчик, а след това се осчетоводява плащането към доставчика. Това става в следните стъпки:

2. Плащането към доставчика се осчетоводява, като се дебитира сметка 401 „Задължения към доставчици” (намаление на задължението към доставчици) срещу кредитиране на сметка 503 „Разплащателна сметка в лева” (намаление на паричните средства в разплащателни сметки).

Закрива се партидата по аналитичността на Делта ООД, която е създадена с фактурата за покупка.

Тази счетоводна статия се записва на база банковото извлечение за периода.

Забележка: Номерът на всяка счетоводна статия (СС) съответства на описаните стъпки за осчетоводяване. В малките скоби след номера на статията е посочена датата на осчетоводяване. Прието е, че всеки постъпил документ или възникнало събитие се осчетоводява в деня на издаването му, съответно възникването му.

СС2 (01.05.2019): Осчетоводяване на плащането към доставчика по банков път

Забележка: Номерът на всяка счетоводна статия (СС) съответства на описаните стъпки за осчетоводяване. В малките скоби след номера на статията е посочена датата на осчетоводяване. Прието е, че всеки постъпил документ или възникнало събитие се осчетоводява в деня на издаването му, съответно възникването му.

ОБОРОТНА ВЕДОМОСТ в резултат на всички счетоводни статии:

ИЗМЕНЕНИЯ В ОТЧЕТИТЕ в резултат на всички счетоводни статии:

Използвани Счетоводни сметки:

401 (Задължения към доставчици) – Пасивна сметка, която показва и проследява измененията на Задълженията към доставчици. По нея се отчитат задълженията във връзка с придобиване на активи или ползване на услуги. Увеличенията на Задълженията към доставчици се осчетоводяват по Кт на сметката, а намаленията на Задълженията се осчетоводяват по Дт на сметката. Кт оборот на сметката показва сумата на всички увеличения на Задълженията към доставчици (при всяка една покупка на актив или услуга се формира задължение към доставчика, който ще извърши услугата или ще достави стоката), а Дт оборот на сметката показва всички намаления на Задълженията към доставчици (при погасяване/уреждане на задълженията към доставчика). Текущото и крайно салдо на сметката е Кт и показва стойността на всички Задължения към доставчици.