Покупка на стара сграда с УПИ

Васил Пантев
Управляващ съдружник счетоводно обслужване в Kreston BulMar
чака актуализация версия: 17 февруари 2020 659 уникалност: 100%

ОПИСАНИЕ на стопанската операция:

Ние от Алфа ЕООД търсим да закупим офис сграда.

На 01.05.2019 г. закупуваме 5-етажна офис сграда, намираща се на бул. „Витоша” № 160, гр. София, със застроена площ от 400 кв.м. и обща разгърната застроена площ от 2 000 кв.м., заедно с урегулиран поземлен имот (УПИ) с площ от 1 200 кв.м. по регулационния план на гр. София, върху който сградата е построена. Сградата е въведена в експлоатация на 01.02.2000 г.

Собственик на имота е Делта ООД.

Двете страни са се договорили за следните параметри по сделката:

    •  цена на сградата – 1 200 000 лв.;

    •  цена на прилежащия към нея терен – 100 000 лв.;

    •  цена на УПИ – 250 000 лв.

Във връзка със сделката са дължими:

  • местен данък в размер на 2,5%;

  • такса по вписванията в размер на 0,1%;

  • нотариална такса в размер на 200 лв.

Съгласно споразумението между двете страни всички дължими данъци и такси са платени от и са за сметка на Делта ООД.

Всички плащания се извършват в деня на сделката в брой и по банков път.

Алфа ЕООД е приела праг на същественост от 700 лв. в своята счетоводна политика по отношение на отчитането на дълготрайните активи.

Забележка: Алфа ЕООД и Делта ООД са регистрирани по ЗДДС.

 

ДОКУМЕНТИ, осигуряващи документалната обоснованост на сделката:

- Нотариален акт;

- Платежно нареждане/Вносна бележка за заплатения местен данък към бюджета;

- Вносна бележка за заплатената такса по вписванията;

- Фактура за нотариалната такса;

- Фактура, удостоверяваща сделката.

Забележка:

-              всяко данъчно задължено лице – доставчик е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга;

-              ако местният данък и таксата по вписванията са платени по банков път, то сумите могат да се видят само в извлеченията на дружеството платец.

 

НОТАРИАЛЕН АКТ

ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

 

                Днес, 01.05.2019 г., пред мен, Иванка Иванова Иванова - НОТАРИУС, с район на действие съдебния район на Районен съд София, се явиха лицата:

                1) ”ДЕЛТА” ЕООД с ЕИК 444555666, София 1000 – бул. „Витоша“ 100, представлявано от Петър Петров, наричан по-долу за краткост ПРОДАВАЧ, от една страна, и

                2) ”АЛФА” ЕООД с ЕИК 111222333, София 1000 – ул. „Алабин“ 100, представлявано от Иван Иванов, наричан по-долу за краткост КУПУВАЧ, от друга страна,

                които заявиха, че сключват следния договор за покупко-продажба на недвижим имот:

                I. ”ДЕЛТА” ЕООД продава на ”АЛФА” ЕООД следния свой недвижим имот:

                ОФИС СГРАДА, на 5 етажа, находяща се на бул. „Витоша” № 160 в град София, със застроена площ от 400 кв.м. (20 х 20 м.) и обща разгърната застроена площ от 2 000 кв.м., въведена в експлоатация на 01.02.2000 г., заедно с урегулиран поземлен имот от 1 200 кв.м., по регулационния план на град София, върху който сградата е построена.

                Общата данъчната оценка за имота е 750 000 лв. съгласно удостоверение за данъчна оценка, издадено от Столична Община.

                II. Описаните по предходния раздел недвижими имоти се продават за сумата от 1 550 000 лв., от които 1 200 000 лв. за офис сградата, 100 000 лв. за прилежащия към нея терен и 250 000 лв. без включен ДДС за останалата част от урегулирания поземлен имот, върху който сградата е построена. Посочената в предходното изречение цена е платена от Купувача на Продавача в деня на подписване на този Нотариален акт.

                III. ”АЛФА” ЕООД заявява, че е съгласен и купува описания в раздел I от този Нотариален акт недвижим имот срещу упомената в раздел II цена и при условията на настоящия нотариален акт.

                VI. Разноските по настоящия нотариален акт – местен данък, нотариални такси и държавна такса, се поемат от купувача.

                При съставянето на акта се представиха следните документи, удостоверяващи правото на собственост на продавача и изпълнението на особените изисквания на закона: Нотариален акт за недвижимия имот; Скица; Удостоверение за данъчна оценка; Протоколи от решенията на купувача и продавача; Извлечение от Търговския регистър за купувача и продавача; Декларации по чл. 264 от ДОПК; Квитанции за платени такси.

 

 

До

ЦКБ АД

 

 

 

Банка

уникален регистрационен номер

Клон

Ал. Стамболийски

01.05.2019 г.

 

дата на представяне

Адрес

 

 

 

подпис на наредителя

Платете на – име на получателя

Чуждестранно лице по смисъла на

Валутния Закон

С

т

о

л.

 

О

б

щ

и

н

а

 

Р

а

й

о

н

 

Т

р

и

а

д

и

ц

а

 

 

 

 

IBAN на получателя

 

BIC на банката на получателя

B

G

2

1

S

O

M

B

9

1

3

8

4

2

7

5

7

7

7

4

4

S

O

M

B

B

G

S

F

При банка – име на банката на получателя

О

б

щ

и

н

с

к

а

 

Б

а

н

к

а

 

А

Д

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПЛАТЕЖНО НАРЕЖДАНЕ / ВНОСНА БЕЛЕЖКА

за плащане от/към бюджета

Вид валута

Сума

B

G

N

x

x

x

x

x

3

8

7

5

Сума с думи

Т

р

и

д

е

с

е

т

 

и

 

о

с

е

м

 

х

и

л

.

 

7

5

 

л

е

в

а

 

 

 

 

 

 

Основание за плащане

М

е

с

т

е

н

 

д

а

н

ъ

к

 

п

о

 

Н

А

 

о

т

 

1

5

2

1

9

 

 

 

 

 

Още пояснения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вид. док.*

Номер на документа, по който се плаща

 

Дата (дд.мм.гггг) на документа

9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Период за който се плаща

 

 

 

От дата (дд.мм.гггг)

 

 

 

 

 

 

 

 

До дата (дд.мм.гггг)

 

 

 

 

 

 

 

 

Задължено лице – наименование на юридическото лице или трите имена на физическото лице

Чуждестранно лице по смисъла на

Валутния Закон

Д

е

л

т

а

 

О

О

Д

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЕИК/код по БУЛСТАТ

 

ЕГН на задълженото лице

ЛНЧ на задълженото лице

4

4

4

5

5

5

6

6

6

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Наредител – наименование на юридическото лице или трите имена на физическото лице

А

Л

Ф

А

 

Е

О

О

Д

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

IBAN на наредителя

 

BIC на банката на наредителя

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Платежна система

Такси**

Дата за изпълнение

 

Вид плащане***

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1

 

 

 

 

 

 

 

4

4

2

5

Банков служител

Касиер

*Вид документ:

 

**Такси:

***Вид плащане

1 – декларация

2 – ревизионен акт

3 – наказ. постановление

4 – авансова вноска

5 – парт. номер на имот

6 – постановление за

9 – други             

1 – за сметка на наредителя

2 – споделени (стандарт за местни преводи)

3 – за сметка на получателя

попълва се за сметки на администратори на приходи и на Централния бюджет

 

В полза на – име

А

г

е

н

ц

и

я

 

п

о

 

в

п

и

с

в

а

н

и

я

т

а

 

 

 

 

IBAN на получателя

 

B

G

9

4

I

O

R

T

8

1

1

2

3

1

6

4

1

1

При банка – банка, клон

Т

Б

 

И

н

в

е

с

т

б

а

н

к

 

А

Д

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВНОСНА

БЕЛЕЖКА

Внесохме

в брой

Вид валута

Сума

B

G

N

x

x

x

x

x

x

1

5

5

С думи

Х

 и

л

я

д

а

 

п

е

т

с

т.

 

и

 

п

е

т

д

е

с

е

т

 

л

в.

Вносител – име

Д

е

л

т

а

 

О

О

Д

 

 

 

Е

И

К

4

4

4

5

5

5

6

6

6

 

 

Основание за внасяне

т

а

к

с

а

 

в

п

и

с

в

а

н

е

 

по

 

Н

А

 

от

 

01

05

20

19

Банков служител

Касиер

 

 

 

                                                                     СМЕТКА/ФАКТУРА

по чл.89 от Закона за Нотариусите и Нотариалната Дейност

 



№ 0000006755 / от 01.05.2019 г.

 

 

Дебитно

 

Кредитно

Известие към сметка/фактура №                                        от

НОТАРИАЛНА ТАКСА

действие/вид услуга

Удостоверяван матер. интерес (лв.) или време (час)

сума (лв.) пропорц. Такса по чл.92 (93) ЗННД

сума (лв.) обикн. Такса по чл.90 ЗННД

сума (лв.) допълн. Такса по чл.95 ЗННД

сума (лв.) разноски по чл.89, ал.2 ЗННД

1. Нотариален акт от                                                           01.05.2019 г.

1 550 000

3 000

 

 

 

 

8 т. от тариф.

6 т. от тариф.

т. от тариф.

2.

 

 

 

 

 

 

т. от тариф.

т. от тариф.

т. от тариф.

3.

 

 

 

 

 

 

т. от тариф.

т. от тариф.

т. от тариф.

Общо:

3 000,00

 

ДДС 20%:

600,00

 

Всичко:

3 600,00

словом:

Три хиляди  лв. и 00 ст.

начин на плащане:

Х

в брой

получих цялата сума (подпис и печат)

 

с платежно нареждане

Х

в брой

 

с платежно нареждане

Нотариус Иванка Иванова, рег. № 777 на Нот. Камара, район на действие Р.С. София

Адрес на нотариалната кантора: гр. София, ул. „Алабин“ 110, ет.1, ап.2 / тел. 920-20-20

Код по БУЛСТАТ № 999888777                                                               Идентиф. № по ЗДДС: BG6001016565

задължено лице:

Делта ООД

адрес:

гр. София, бул. „Алабин“ №100

ЕИК/код по БУЛСТАТ №:

444555666

Идентиф. № по ЗДДС:

BG111222333

съставил:

Нотариус Иванка Иванова

дата на събитие:

01.05.2019 г.

дата на плащане:

01.05.2019 г.

 

№ 0000000200

ФАКТУРА

дата: 01.05.2019 г.

ПОЛУЧАТЕЛ (купувач)

(продавач) ДОСТАВЧИК

АЛФА ООД (ние)

ДЕЛТА ООД

ЕИК: 111222333

ИН по ЗДДС: BG111222333

ЕИК: 444555666

ИН по ЗДДС: BG444555666

адрес: София 1000, ул. „Алабин“ 100

адрес: София 1000, бул. Витоша 100

описание на стоката или услугата

мярка

колич.

ед. цена

общо

1

Офис сграда (стара)

бр.

1

1 200 000

1 200 000

2

Прилежащ терен към офис сградата (26 м. х 26 м. = 676 кв.м.)

бр.

1

100 000

100 000

3

Неприлежащо към сградата УПИ (1 200 кв.м. – 676 кв.м. = 524 кв.м.)

бр.

1

250 000

250 000

 

(Към данъчната основа се добавят следните данъци и такси, заплатени и за трите обекта:

                - 38 750 лв. местен данък;

                - 1 550 лв. такса вписване за Агенцията по вписванията;

                - 3 000 лв. нотариална такса.

ОБЩО:  43 300 лв.

Облагаемата с ДДС част от сделката е: (250 000 / 1 550 000) * 100 = 16,13%, тъй като, съгласно ЗДДС, покупката на старата сграда и прилежащата към нея земя е освободена и ДДС не се начислява.

Тоест данъчната основа на неприлежащото към сградата УПИ ще бъде увеличена с 6 985 лв.)

бр.

1

43 300

43 300

 

 

 

 

 

 

начин на плащане:

 

в брой

дата на доставка или плащане:

01.05.2019 г.

сума:

1 550 000

срок за плащане:

01.05.2019 г.

Х

с платежно нареждане

данъчна основа:

256 985

 

с насрещно прихващане

място:

София

ДДС 20%:

51 397

основание за 0% ДДС:

 

сума  за плащане:

1 601 397

  

 

 

СЪЩНОСТ НА СТОПАНСКАТА ОПЕРАЦИЯ (по-скоро от гледна точка на Алфа ООД):

• Икономическа:

Съгласно МСС 16 „Имоти, машини и съоръжения” и нормативната уредба в България дълготрайните материални активи са установими нефинансови ресурси, придобити и притежавани от предприятието, които имат натурално-веществена форма и се използват в повече от един отчетен период в основната, административната или друга дейност, като целта е да се получи икономическа изгода, свързана с актива.

При тази стопанска операция, от гледна точка на Алфа, е заменен един актив – Пари, срещу активите Сгради (офис сградата) и Земи (прилежащия към сградата терен и УПИ), които Алфа ще използва за своите административни дейности. В този смисъл при Алфа няма изменение на стойността на активите, освен очакването да се реализират икономически изгоди от тяхната експлоатацията. Тъй като Алфа е приела праг на същественост от 700 лв. за признаване на дълготрайни активи, имотите се отчитат като дълготрайни активи, а не като разход. Разход ще бъде отчетен при периодичното начисляване на амортизацията на сградата през полезния ѝ живот. Специфичното за земите е, че за разлика от другите дълготрайни активи, те имат неограничен полезен живот и следователно не се амортизират (с някои изключения, като например кариери и обекти, използвани като депо), т.е. няма да са налице разходи за амортизация. При евентуална последваща продажба на активите разход за дружеството ще бъде балансовата им стойност (спазване на принципа за съпоставимост между приходите и разходите).

Съгласно МСС 16 „Имоти, машини и съоръжения“:

- цената на придобиване включва покупната цена на актива, както и митата и невъзстановимите данъци и такси, и всички преки разходи, свързани с доставката на актива и привеждането му в състояние, необходимо за неговата експлоатация.

- земята и сградите са делими активи и за целите на счетоводството се разглеждат отделно, дори когато са придобити заедно. Промените на стойността на земята, върху която е построена дадена сграда, не се отразяват върху определянето на амортизируемата стойност на сградата.

скрито платено съдържание: 50 думи;

• Счетоводна:

Алфа намалява своето количество пари с 1 601 397 лв., срещу което получава стара сграда на стойност 1 200 000 лв., прилежащ към нея терен на стойност 100 000 лв., неприлежащ към нея УПИ на стойност 250 000 лв. и право на приспадане от начисления ДДС върху продажбите или право на възстановяване на ДДС в размер на  51 397 лв.

• Данъчна:

ЗКПО:

скрито платено съдържание: 190 думи;

ЗДДС:

скрито платено съдържание: 215 думи;

 ЗМДТ:

скрито платено съдържание: 91 думи;

• Финансова – от страна на Алфа:

ОПР:

скрито платено съдържание: 31 думи;

БАЛАНС:

скрито платено съдържание: 62 думи;

ОПП:

скрито платено съдържание: 30 думи;

ОСК:

скрито платено съдържание: 16 думи;

Където: ОПР – Отчет за Приходите и Разходите | ОПП – Отчет за Паричния Поток | ОСК – Отчет за Собствения Капитал

 

 

 

ПОДХОД И СТЪПКИ ЗА ОСЧЕТОВОДЯВАНЕ:

Тази стопанска операция се осчетоводява, като първо се осчетоводи заприходяването на сградата, прилежащата към нея земя и неприлежащия към нея УПИ в състава на активите, както и начисляването на ДДС по покупките срещу откриване на задължение към доставчик, а след това се осчетоводява плащането към доставчика. Това става в следните стъпки:

скрито платено съдържание: 151 думи;

2. Плащането към доставчика се осчетоводява, като се дебитира сметка 401 „Задължения към доставчици” (намаление на задължението към доставчици) срещу кредитиране на сметка 503 „Разплащателна сметка в лева” (намаление на паричните средства в разплащателни сметки).

Закрива се партидата по аналитичността на Делта ООД, която е създадена с фактурата за покупка.

Тази счетоводна статия се записва на база банковото извлечение за периода.

Забележка: Номерът на всяка счетоводна статия (СС) съответства на описаните стъпки за осчетоводяване. В малките скоби след номера на статията е посочена датата на осчетоводяване. Прието е, че всеки постъпил документ или възникнало събитие се осчетоводява в деня на издаването му, съответно възникването му.

 

скрито платено съдържание: 12 думи;

 

СС2 (01.05.2019): Осчетоводяване на плащането към доставчика по банков път

стопанска

операция:

401

Плащане на доставчик

вид

документ:

200

Банково извлечение в лева

ДЕБИТ

КРЕДИТ

сметка

наименование

сума

сметка

наименование

сума

401

Задължения към доставчици

1 601 397

503

Разплащателна сметка в лева

1 601 397

аналит.

Делта

1 601 397

 

 

 

парт.

Ф-ра 0000000200/01.05.2019 г.

1 601 397

 

 

 

ОБЩО

1 601 397

ОБЩО

1 601 397

Забележка: Номерът на всяка счетоводна статия (СС) съответства на описаните стъпки за осчетоводяване. В малките скоби след номера на статията е посочена датата на осчетоводяване. Прието е, че всеки постъпил документ или възникнало събитие се осчетоводява в деня на издаването му, съответно възникването му.

 

 

 

ОБОРОТНА ВЕДОМОСТ в резултат на всички счетоводни статии:

 

ИЗМЕНЕНИЯ В ОТЧЕТИТЕ в резултат на всички счетоводни статии:

 

Използвани Счетоводни сметки:

скрито платено съдържание: 268 думи;

401 (Задължения към доставчици) – Пасивна сметка, която показва и проследява измененията на Задълженията към доставчици. По нея се отчитат задълженията във връзка с придобиване на активи или ползване на услуги. Увеличенията на Задълженията към доставчици се осчетоводяват по Кт на сметката, а намаленията на Задълженията се осчетоводяват по Дт на сметката. Кт оборот на сметката показва сумата на всички увеличения на Задълженията към доставчици (при всяка една покупка на актив или услуга се формира задължение към доставчика, който ще извърши услугата или ще достави стоката), а Дт оборот на сметката показва всички намаления на Задълженията към доставчици (при погасяване/уреждане на задълженията към доставчика). Текущото и крайно салдо на сметката е Кт и показва стойността на всички Задължения към доставчици.

скрито платено съдържание: 275 думи;