Покупка на инвестиционен имот (сграда и офис обзавеждане)

Васил Пантев
Управляващ съдружник "Счетоводно обслужване" в Kreston BulMar
чака актуализация версия: 26 юни 2020 1175 уникалност: 100%

ОПИСАНИЕ на стопанската операция:

Ние от Алфа ООД търгуваме с облекла и обувки.

За да диверсифицира финансовия риск, ръководството решава с част от натрупаните парични средства да закупува имоти, които да отдава под наем.

На 01.05.2019 г. закупуваме 5-етажна офис сграда, намираща се на бул. „Витоша” № 160, гр. София, със застроена площ от 400 кв. м. и обща разгърната застроена площ от 2 000 кв. м., заедно с урегулиран поземлен имот (УПИ) с площ от 1 200 кв.м. по регулационния план на гр. София, върху който сградата е построена. Сградата е въведена в експлоатация на 01.02.2000 г.

Собственик на имота е Делта ООД.

Двете страни са се договорили за следните параметри по сделката.

 • цена на сградата – 1 200 000 лв.;

 • цена на прилежащия към нея терен – 100 000 лв.;

 • цена на УПИ – 250 000 лв.

Заедно със сградата доставчикът Делта ООД ни продава и наличното в нея офис обзавеждане на стойност 300 000 лв. без ДДС.

Във връзка със сделката са дължими:

 • местен данък в размер на 2,5%;

 • такса по вписванията в размер на 0,1%;

 • нотариална такса в размер на 200 лв., които са изцяло за сметка на Алфа ООД.

Съгласно споразумението между двете страни всички дължими данъци и такси са платени от и са за сметка на Делта ООД.

Всички плащания се извършват в деня на сделката, в брой и по банков път.

Алфа ООД е приела праг на същественост от 700 лв. в своята счетоводна политика по отношение на отчитането на дълготрайните активи.

Забележка: Алфа ООД и Делта ООД са регистрирани по ЗДДС.

 

ДОКУМЕНТИ, осигуряващи документалната обоснованост на сделката:

- Нотариален акт;

- Фактура, която удостоверява извършената доставка и начисления ДДС.

Забележка:

-       всяко данъчно задължено лице – доставчик е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга;

-       ако местният данък и таксата по вписванията са платени по банков път, то сумите могат да се видят само в извлеченията на дружеството платец.

 

НОТАРИАЛЕН АКТ

ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

                Днес, 01.05.2019 год., пред мен, Иванка Иванова Иванова - НОТАРИУС, с район на действие съдебният район на Районен съд София, се явиха лицата:

                1) Делта ООД с ЕИК 444555666, София 1000 – бул. „Витоша“ 100, представлявано от Петър Петров, наричан по-долу за краткост ПРОДАВАЧ, от една страна, и

                2) Алфа ООД с ЕИК 111222333, София 1000 – ул. „Алабин“ 100, представлявано от Иван Иванов, наричан по-долу за краткост КУПУВАЧ, от друга страна,

                които заявиха, че сключват следния договор за покупко-продажба на недвижим имот:

                I. Делта ООД продава на Алфа ООД следния свой недвижим имот:

                ОФИС СГРАДА на 5 етажа, находяща се на бул. „Витоша” № 160 в град София, със застроена площ от 400 кв.м. (20х20 м.) и обща разгърната застроена площ от 2 000 кв.м., въведена в експлоатация на 01.02.2000 год., заедно с урегулиран поземлен имот от 1 200 кв.м. по регулационния план на град София, върху който сградата е построена. Общата данъчната оценка за имота е 750 000,00 лева – съгласно удостоверение за данъчна оценка, издадено от Столична община.

                II. Описаните по предходния раздел недвижими имоти се продават за сумата от 1 550 000,00 лева, от които 1 200 000,00 лева за офис сградата, 100 000,00 лева за прилежащия към нея терен и 250 000,00 лева без включен ДДС за останалата част от урегулирания поземлен имот, върху който сградата е построена. Посочената в предходното изречение цена е платена от Купувача на Продавача в деня на подписване на този нотариален акт.

                III. Алфа ООД заявява, че е съгласен и купува описания в раздел I от този нотариален акт недвижим имот срещу упомената в раздел II цена и при условията на настоящия нотариален акт.

                VI. Разноските по настоящия нотариален акт – местен данък, нотариални такси и държавна такса, се поемат от купувача.

                При съставянето на акта се представиха следните документи, удостоверяващи правото на собственост на продавача и изпълнението на особените изисквания на закона: Нотариален акт за недвижимия имот; Скица; Удостоверение за данъчна оценка; Протоколи от решенията на купувача и продавача; Извлечение от търговския регистър за купувача и продавача; Декларации по чл.264 от ДОПК; Квитанции за платени такси.

 

№ 0000000200

ФАКТУРА

дата: 01.05.2019

ПОЛУЧАТЕЛ (купувач)

(продавач) ДОСТАВЧИК

АЛФА ООД (ние)

ДЕЛТА ООД

ЕИК: 111222333

ИН по ЗДДС: BG111222333

ЕИК: 444555666

ИН по ЗДДС: BG444555666

адрес: София 1000, ул. Алабин 100

адрес: София 1000, бул. Витоша 100

описание на стоката или услугата

мярка

колич.

ед. цена

общо

1

Офис сграда (стара)

бр.

1

1 200 000

1 200 000

2

Прилежащ терен към офис сградата (26 м. Х 26 м. = 676 кв.м.)

бр.

1

100 000

100 000

3

Неприлежащо към сградата УПИ (1 200 кв.м. – 676 кв.м. = 524 кв.м.)

бр.

1

250 000

250 000

 

(Към данъчната основа се добавят следните данъци и такси, заплатени и за трите обекта:

                - 38 750 лева местен данък;

                - 1 550 лева такса вписване за Агенцията по вписванията;

                - 3 000 лева нотариална такса.

ОБЩО:  43 300 лева

Облагаемата с ДДС част от сделката е: (250 000 / 1 550 000) * 100 = 16,13%, тъй като, съгласно ЗДДС, покупката на старата сграда и прилежащата към нея земя е освободена и ДДС не се начислява.

Тоест данъчната основа на неприлежащото към сградата УПИ ще бъде увеличена с 6 985 лева).

бр.

1

43 300

43 300

 

 

 

 

 

 

начин на плащане:

 

в брой

дата на доставка или плащане:

01.05.2019

сума:

1 593 300

срок за плащане:

01.05.2019

Х

с платежно нареждане

данъчна основа:

256 985

 

с насрещно прихващане

място:

София

ДДС 20%:

51 397

основание за 0% ДДС:

 

сума за плащане:

1 644 697

 

№ 0000000444

ФАКТУРА

дата: 01.05.2019

ПОЛУЧАТЕЛ (купувач)

(продавач) ДОСТАВЧИК

АЛФА ООД (ние)

БЕТА ООД

ЕИК: 111222333

ИН по ЗДДС: BG111222333

ЕИК:444555666

ИН по ЗДДС: BG444555666

адрес: София 1000, ул. Алабин 100

адрес: София 1000, бул. Витоша 100

описание на стоката или услугата

мярка

колич.

ед. цена

общо

1

Офис обзавеждане

кв.м.

1

300 000

300 000

2

     

3

     

начин на плащане:

 

в брой

дата на доставка или плащане:

01.02.2019

сума:

300 000

срок за плащане:

01.02.2019

Х

с платежно нареждане

данъчна основа:

300 000

 

с насрещно прихващане

място:

София

ДДС 20%:

60 000

основание за 0% ДДС:

 

сума за плащане:

360 000

 

 

 

СЪЩНОСТ НА СТОПАНСКАТА ОПЕРАЦИЯ

• Икономическа:

Закупените активи се третират като инвестиционни имоти. Съгласно МСС 40 „Инвестиционни имоти” и нормативната уредба в България, инвестиционен имот е имот, който е закупен с цел да бъде държан (от собственика или лизингополучателя по финансов лизинг) по-скоро за получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала. Един инвестиционен имот генерира парични потоци в голяма степен независимо от другите активи, притежавани от предприятието. Това отличава инвестиционния имот от ползвания от собственика имот (за него се прилага МСС 16). Съгласно приложимия счетоводен стандарт инвестиционният имот трябва да бъде оценяван първоначално по неговата цена на придобиване. Разходите по сделката трябва да се включат в първоначалната оценка. Цената на придобиване на закупен инвестиционен имот включва неговата покупна цена и всякакви разходи, които са свързани с придобиването му. Разходите, които могат да бъдат пряко приписани към инвестиционния имот, включват например професионалните хонорари за правни услуги, данъци и такси по прехвърляне на имота и други разходи по сделката.

Съгласно същия стандарт допълнителното обзавеждане също се включва в стойността на актива, тъй като без него активът няма да носи същия паричен поток на Алфа ООД.

скрито платено съдържание: 160 думи;

• Счетоводна:

скрито платено съдържание: 85 думи;

• Данъчна:

ЗКПО:

скрито платено съдържание: 163 думи;

ЗДДС:

скрито платено съдържание: 213 думи;

ЗМДТ: Съгласно ЗМДТ при прехвърлянето на право на собствеността на недвижими имоти се дължи данък при възмездното придобиване на имущества в размер от 0,1 до 3%. Размерът на данъка за всяка община се определя от общинския съвет. Данъкът се начислява върху основа, представляваща по-висока от двете стойности – данъчна оценка на имота и уговорената цена. Също така се дължи и такса за вписване на нотариалния акт в Имотния регистър към Агенцията по вписванията в размер на 0,1% от материалния интерес.

• Финансова – от страна на Алфа:

ОПР: Тъй като не се формира

скрито платено съдържание: 26 думи;

БАЛАНС: В резултат на цялата стопанска операция

скрито платено съдържание: 49 думи;

ОПП: В резултат на плащането за покупка на инвестиционния имот се генерира

скрито платено съдържание: 21 думи;

ОСК: Тъй като финансовият резултат е

скрито платено съдържание: 11 думи;

където: ОПР – Отчет за Приходите и Разходите | ОПП – Отчет за Паричния Поток | ОСК – Отчет за Собствения Капитал

 

 

 

ПОДХОД И СТЪПКИ ЗА ОСЧЕТОВОДЯВАНЕ:

Тази стопанска операция се осчетоводява, като първо се отразява заприходяването на сградата, прилежащата към нея земя и неприлежащия към нея УПИ в състава на инвестиционните активи, както и начисляването на ДДС по покупките, срещу откриване на задължение към доставчик, а след това се осчетоводява плащането към доставчика. Това става в следните стъпки:

1. Заприхождаването на имотите става, като се дебитират сметка 224 „Инвестиции в имоти” (увеличаване на активите под формата на инвестиционни имоти) и сметка 4531 „Начислен данък върху покупките“ (увеличение на правото на данъчен кредит по ДДС) срещу кредитиране на сметка 401 „Задължения към доставчици” (увеличение на задължението към доставчици).

Получената от нас фактура се осчетоводява в отделна партида по аналитичността на Делта към сметка 401 „Задължения към доставчици”, по която ще се следи задължението и ще се закрие с плащането по банков път.

Закупените Сграда и Земя се отразяват по съответните им аналитичности към сметка 224 „Инвестиции в имоти”.

Тази счетоводна статия се записва на база получената от нас фактура, издадена от Делта ООД.

2.

скрито платено съдържание: 61 думи;

3.

скрито платено съдържание: 92 думи;

4.

скрито платено съдържание: 59 думи;

 

СС1 (01.05.2019): Осчетоводяване на покупката на имотите – Фактура

стопанска

операция:

613

Разход за придобиване на дълготраен актив

вид

документ:

1

Фактура

ДЕБИТ

КРЕДИТ

сметка

наименование

сума

сметка

наименование

сума

224

Инвестиции в имоти (Инвестиционни имоти)

1 593 300

401

Задължения към доставчици

1 644 697

аналит.

Офис сграда

1 233 522,58

аналит.

Делта

1 644 697

аналит.

Прилежащ терен към Офис сграда

102 793,55

парт.

Ф-ра 0000000040/01.05.2019

1 644 697

аналит.

Неприлежащ терен УПИ към Офис сграда

256 983,87

   

4531

Начислен ДДС върху покупките

51 397

   

ОБЩО

1 644 697

ОБЩО

1 644 697

 

скрито платено съдържание: 14 думи;

 

скрито платено съдържание: 16 думи;

 

скрито платено съдържание: 16 думи;

 

 

 

ОБОРОТНА ВЕДОМОСТ в резултат на всички счетоводни статии:

 

ИЗМЕНЕНИЯ В ОТЧЕТИТЕ в резултат на всички счетоводни статии:

 

Използвани Счетоводни сметки:

скрито платено съдържание: 363 думи;

501 (Каса) – Активна сметка, която показва и проследява изменението на актива Парични средства в лева на каса. Увеличенията на паричните средства в брой в лева се осчетоводяват по Дт на сметката, а намаленията им се осчетоводяват по Кт на сметката. Дт оборот на сметката показва сумата на всички увеличения на актива Каса в лева (при изтегляне на пари от банкова сметка и внасяне в каса, при получаване на плащане от клиенти, при получаване на суми от други контрагенти и др.), а Кт оборот на сметката показва сумата на всички намаления на Касата в лева (при внасяне на пари в банковата сметка от касата, при плащане на задължения към доставчици и други кредитори, при предоставяне на служебен аванс и др.). Текущото и крайно салдо на сметката е Дт – показва сумата на всички налични парични средства в лева.

скрито платено съдържание: 282 думи;

 

Забележка: Изчерпателно описание на сметките можете да видите в глава Сметкоплан.