ВКС - Решение № *** от **.**.**** по Търг. Дело № ****/****
Правен Въпрос
Може ли наемател да уведоми с писмо, че разваля срочен договор за наем на основание „стопанска непоносимост“ и несъгласие с променени наемни цени?
Фактическа Обстановка
Между две лица на 18.06.2008 г. е сключен договор за наем за срок от 5 години. През 2012 г. е подписан анекс, с който е намалена наемната цена и използваната наета площ, също така наемните вноски са отсрочени във времето. В анекс към договора от 02.05.2012 г. е уговорено наемът за месец май да се заплати през юни и следващите месеци – докато изтече договорът за наем на 18.06.2013 г. С писмо от 03.07.2012 г. наемателят уведомява наемодателя, че напуска имота и прекратява договора за наем. Наемодателят претендира, че трябва да се заплати оставащата сума по наема, тъй като договорът е бил срочен, а и също следва да се спазят уговорките съгласно анексите. Наемателят се позовава на аргумент за стопанска непоносимост и невъзможност да заплати уговорените наемни цени.
Резюме на Съдебното Решение
ВКС - Решение № *** от **.**.**** по Търг. Дело № ****/****
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в публично заседание на пети декември през две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТОТКА КАЛЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: РОСИЦА БОЖИЛОВА
КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА
при секретаря П. П. като изслуша докладваното от съдия Генковска т.д. № 3389 по описа за 2015 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място], представлявано от управителя Р. М. Ч., чрез юрисконсулт Я. Д., срещу решение № 1341/23.06.2015 г. по в.т.д. № 3371/2014 г. на Софийскси апелативен съд, ТК, с което е потвърдено решение № 747/19.05.2014 г. по т.д. № 308/2013 г. на Софийски градски съд, ТО-14 състав за осъждане на касатора да заплати на [фирма], [населено място] сумата от 52 268, 29 лв., представляваща дължима наемна цена за периода м.юли 2012 г. до м.юни 2013 г. по договор за наем от 18.06.2013 г., анекс от 03.01.2012 г. и два анекса от 02.05.2012 г., ведно със законната лихва върху нея от 16.10.2013 г. до окончателното изплащане на сумата и разноски по делото в размер на 2390 лв.
Касаторът поддържа, че решението е неправилно поради наличие на касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Счита, че въззивният съд е допуснал съществени нарушения на съдопроизводствените правила като не е обсъдил в мотивите на съдебното решение възраженията на касатора за трансформиране на срочния договор за наем в безсрочен и за прекратяване на договора поради стопанска непоносимост. Неправилно е приложена нормата на чл. 237, ал. 2 ЗЗДпо отношение на невписания процесен срочен договор за наем. Въз основа на извръшен апрот на наетия имот ответникът по касацията е станал ex lege наемодател и с оглед синалагматичния характер на договора за наем той се превръща в безсрочен и за двете страни, а не само за новия наемодател. Горният извод според касатора произтича от принципа за равенство на страните в облигационното правоотношение. Необосновано въззивният съд е приел, че с подписването на анексите към първоначалния наемен договор страните по тях се съгласяват със срочния характер на облигационната връзка, след като анексите не касаят срока, а само площта и цената на наетия имот. Необоснован е и изводът на САС, че след уведомлението от страна на наемателя на 03.07.2012 г., че освобождава наетото помещение и прекратява договора за наем, наемното правоотношение е продължило да съществува, макар че наемодателят е зачел връщането на вещта и с конклудентни действия е приел, че договорът е прекратен. Наемодателят е във владение на вещта и не оспорва, че касаторът не ползва вещта. Иска се отмяна на атакуваното решение на САС и отхвърляне на предявения иск за заплащане на наемна цена.
Ответникът по касационната жалба [фирма], [населено място] оспорва в писмения си отговор основателността на касационната жалба. Претендира разноски.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, І отделение, след като съобрази становищата на страните и съгласно правомощията си по чл. 290, ал. 2 ГПК, намира следното:
За да постанови обжалваното решение, апелативният съд е приел, че между касатора-наемател и трето за спора лице-наемодател е бил сключен договор за наем от 18.06.2008 г. за срок от 5 години, който не е бил вписан. През 2009 г. наетият недвижим имот е бил апортиран в ищцовото дружество. С анекси от 2012 г. към наемния договор страните по настоящия спор са намалили месечната наемна цена и са се съгласили да разсрочат плащането на наемните вноски и консумативите и са изменили квадратурата на наетата площ. Изрично в анекса от 02.05.2012 г. е обективирано съгласие относно падежа на наемните вноски за м.юни 2012 г. и последващите месеци до изтичане на срока на договора. Според САС е налице обективирано в писмена форма съгласие между приобретателя и наемателя да продължат да бъдат обвързани от договора за наем за определения в него срок, което съответства на диспозитивния характер на разпоредбата на чл. 237, ал. 2, пр. последно ЗЗД. За наемателя не е съществувала правна възможност едностранно, без съгласие на другата страна да прекрати договора за наем. Писмо от 03.07.2012 г., с което касаторът е уведомил новият собственик, че освобождава наетото помещение, не е породило правни последици, т.е. договорът за наем не е прекратен. Въззивният съд е приел, че от посочената дата касаторът-наемател е напуснал имота. Процесният период по исковата молба обхваща времето след изпращане на писмото до изтичане на срока на договора за наем - 18.06.2013 г. Въззивната инстанция е счела, че неползването от касатора на процесния имот в исковия период, не е достатъчно, за да се приеме, че наемното правоотношение е валидно прекратено. В резултат САС е заключил, че намателят дължи заплащане на наемната цена за процесния период.
С определение № 690/22.07.2016 г. по т.д. № 3389/2015 г. на ВКС, I т.о. е било допуснато касационно обжалване на осн. чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по правния въпрос: Дължи ли наемателят заплащане на наемна цена за наетия недвижим имот след направено от него изявление за прекратяване на срочен договор за наем и връщане на вещта на наемодателя преди изтичане на срока?
