ВКС - Тълкувателно Решение № * от **.**.**** по Тълк. Дело № */****

Светла Стойчевска
юрисконсулт
актуално 30 май 2023 393 уникалност: 89%

Правен Въпрос

Може ли да бъде обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба, в който има условие, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена, а купувачът не я е изплатил?

Оригинален Въпрос

Може ли съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена?

Противоречива Практика

В съдебната практика съществуват две противоречиви становища. В първото становище се застъпва тезата, че неплащането на цената по предварителния договор за покупко-продажба не пречки искът да бъде уважен. Купувачът има право да иска от съда да обяви договора за окончателен дори когато не е заплатил изцяло или отчасти цената.

Съгласно второто становище, ако в предварителния договор е уговорено, че имотът ще бъде прехвърлен след заплащане на цената му и това условие не е изпълнено, то купувачът не може да иска от съда прогласяването му за окончателен.

Резюме на Тълкувателно Решение

скрито платено съдържание: 142 думи;

ВКС - Тълкувателно Решение № * от **.**.**** по Тълк. Дело № */****

ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ №* ОТ **.**.**** Г. ПО ТЪЛК.Д. №*/2020 Г., ОСГТК НА ВКС

Върховният касационен съд на Република България, Общо събрание на

Гражданска и Търговска колегия /ОСГТК/ в съдебно заседание на 09 март 2023

год. в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ на ОСГТК,

 ЗАМ. ПРЕДСЕДАТЕЛ НА ВКС И

 РЪКОВОДИТЕЛ НА ТЪРГОВСКА КОЛЕГИЯ:

 ЕВГЕНИЙ СТАЙКОВ

` ПРЕДСЕДАТЕЛ на ОСГТК,

 ЗАМ. ПРЕДСЕДАТЕЛ НА ВКС И

 РЪКОВОДИТЕЛ НА ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ:

 МИМИ ФУРНАДЖИЕВА

ПРЕДСЕДАТЕЛИ НА ОТДЕЛЕНИЯ:

 МАРИЯ ИВАНОВА

ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА

БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА

СНЕЖАНКА НИКОЛОВА

ТОТКА КАЛЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ:

1. ТАТЯНА ВЪРБАНОВА 12. АЛБЕНА БОНЕВА

2. МАРГАРИТА СОКОЛОВА 13. БОНКА ДЕЧЕВА

3. ВЕСКА РАЙЧЕВА 14. ЖИВА ДЕКОВА

4. ПЛАМЕН СТОЕВ 15. КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

5. ЕЛЕОНОРА ЧАНАЧЕВА 16. ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА

6. ДИЯНА ЦЕНЕВА 17. ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА

7. СВЕТЛАНА КАЛИНОВА 18. ИЛИЯНА ПАПАЗОВА

8. ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА 19. ЗОЯ АТАНАСОВА

9. МАРИО ПЪРВАНОВ 20. ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ

10. КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА 21. ВЕСЕЛКА МАРЕВА

11. ЕМИЛ ТОМОВ 22. БОРИС ИЛИЕВ

2

23. БОНКА ЙОНКОВА 46. ЕМИЛИЯ ДОНКОВА

24. БОЯН ЦОНЕВ 47. ФИЛИП ВЛАДИМИРОВ

25. БОЯН БАЛЕВСКИ 48. ЛЮДМИЛА ЦОЛОВА

26. МАРГАРИТА ГЕОРГИЕВА 49. МАДЛЕНА ЖЕЛЕВА

27. РОСИЦА БОЖИЛОВА 50. АНЖЕЛИНА ХРИСТОВА

28. ДРАГОМИР ДРАГНЕВ 51. ВАСИЛ ХРИСТАКИЕВ

29. ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ 52. ГАЛИНА ИВАНОВА

30. КОСТАДИНКА НЕДКОВА 53. ДЕСИСЛАВА ДОБРЕВА

31. ГЕНИКА МИХАЙЛОВА 54. ИВАЙЛО МЛАДЕНОВ

32. ДИМИТЪР ДИМИТРОВ 55. АННА НЕНОВА

33. ЛЮБКА АНДОНОВА 56. ДЕСИСЛАВА ПОПКОЛЕВА

34. ДАНИЕЛА СТОЯНОВА 57. МИЛЕНА ДАСКАЛОВА

35. ГЕРГАНА НИКОВА 58. ТАНЯ ОРЕШАРОВА

36. ПЕТЯ ХОРОЗОВА 59. МАРИЯ ХРИСТОВА

37. МАЙЯ РУСЕВА 60. СОНЯ НАЙДЕНОВА

38. АННА БАЕВА 61. ИВАНКА АНГЕЛОВА

39. ВЕРОНИКА НИКОЛОВА 62. ИВО ДИМИТРОВ

40. ЕРИК ВАСИЛЕВ 63. ЕЛЕНА АРНАУЧКОВА

 41. ГЕНОВЕВА НИКОЛАЕВА 64. НИКОЛАЙ ИВАНОВ

 42. КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА 65. ДЖУЛИАНА ПЕТКОВА

 43. ВАНЯ АТАНАСОВА 66. ЯНА ВЪЛДОБРЕВА

 44. АЛЕКСАНДЪР ЦОНЕВ 67. АТАНАС КЕМАНОВ

 45. РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА

при участието на секретаря Красимира Ковачка

постави на разглеждане тълкувателно дело № 4 по описа за 2020 г. на Общото

събрание на Гражданска и Търговска колегия

докладвано от съдия ФИЛИП ВЛАДИМИРОВ

Тълкувателното дело е образувано с разпореждане на председателя на

ВКС от 07.08.2020 г., на основание чл.128, ал. 1 във връзка с чл. 124, ал. 1, т. 2

ЗСВ, по следния въпрос, по който е констатирано наличието на противоречива

съдебна практика, а именно:

„Може ли съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който

не е изплатил напълно договорената цена, да обяви за окончателен по реда

и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко -

продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи

след заплащане на цялата цена?“.

Общото събрание на Гражданска и Търговска колегия на Върховния

касационен съд, за да се произнесе по така поставения въпрос, съобрази

следното:

По поставения за тълкуване правен въпрос е налице противоречива

практика на отделни състави на Върховния касационен съд.

В едни съдебни решения се приема, че неплащането на цената по

предварителния договор за покупко – продажба не е основание за отхвърляне на

иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Ищецът разполага с потестативното право да иска

обявяване на договора за окончателен и ако не е заплатил цената - изцяло или

отчасти. Самият закон регламентира възможността да се обяви за окончателен

предварителен договор, по който не е платена цялата цена и урежда условията,

при които се реализира тя - чл. 297, ал. 1 ГПК (отм.), понастоящем чл. 362, ал. 1

ГПК. Достатъчно е договорът, съдържащ уговорка за всички съществени

условия на окончателния, валидно да обвързва страните и да не е развален или

прекратен. Съществуването на разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК не е аргумент

в подкрепа на становището, че при неизправност на ищеца – купувач по

предварителния договор, искът му по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъде отхвърлен.

Правните последици, произтичащи от нормата на чл. 362, ал. 1 ГПК, са изрично

предвидени от законодателя в ал. 2 на същия текст и не водят до извод за

отхвърляне на конститутивния иск на неизправния купувач за обявяване на

предварителния договор за окончателен.

В други съдебни решения съставите застъпват разбирането, че когато в

предварителния договор е уговорено, че правото да се иска прехвърляне на

имота ще се породи след като купувачът заплати цената му и това условие не е

изпълнено, то той не може да иска прехвърлянето да се извърши с иска по чл.

19, ал. 3 ЗЗД. В тази хипотеза разпоредбата на чл. 297 ГПК (отм.), сега чл. 362

ГПК, не е приложима. Нейното приложно поле е обусловено само при уговорена

едновременност на престациите - тази на купувача за заплащане на цената и тази

на продавача за прехвърляне на правото на собственост. Когато искът по чл. 19,

ал. 3 ЗЗД е предявен от купувача по предварителния договор за покупко -

продажба, продавачът по него, който е ответник по иска, може да

противопостави на ищеца възражение за неизпълнен договор. То може да бъде

направено, когато правото да се иска сключване на окончателен договор е

поставено в зависимост от изпълнението на уговорени в предварителния

договор задължения на купувача, като например заплащането на цялата или на

част от цената, и възниква в резултат на изпълнението на тези задължения.

Тогава правото на купувача да иска сключване на окончателния договор, а

съответно и потестативното му право да иска обявяването на предварителния

договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ще възникне едва след

изпълнението на предвидените в договора задължения в тяхната поредност. При

предявен от купувача по предварителния договор иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и

направено от продавача възражение за неизпълнен договор искът може да бъде

уважен, само ако се установи, че възражението е неоснователно. В противен

случай – при основателност на възражението, искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД подлежи

на отхвърляне, тъй като предявеното с него потестативно право не е възникнало

надлежно. При наличие на предпоставки за сключването на окончателния

договор и уговорена едновременност на насрещните престации, продавачът

разполага с възможността по чл. 362 ГПК да иска постановяването на решение,

което замества окончателния договор, но с оглед уговорката или условието

ищецът да изпълни насрещното си задължение. В този случай ищецът трябва да

изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението,

а ако не направи това, се прилага санкцията на чл. 362, ал. 2 ГПК и

първоинстанционният съд по искане на прехвърлителя по предварителния

договор - ответник по иска, обезсилва решението.

Общото събрание на Гражданската и Търговска колегия на Върховния

касационен съд намира за правилно първото становище.

Предварителният договор за покупко – продажба е съглашение, по силата

на което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а

другата да закупи обещаната й вещ (най – често недвижим имот) при там

посочена цена. Достатъчно е да е спазена формата на договора, когато такава се

изисква (арг. от чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато се касае за сключване на окончателен

договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма), а

също и да има уговорки относно съществените условия на окончателния

договор. При неизпълнение на насрещните задължения на страните по

предварителния договор, с оглед целта, за постигането на която е сключен – да

се подготви (когато характерът на прехвърлянето изисква това) и извърши

впоследствие окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да

предяви иск за сключване на окончателния договор.

Наред с посочените по – горе предпоставки за уважаване на иска, е

необходимо към момента на вписване на исковата молба ответникът – продавач

да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение, и

задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо. Изискуемостта

на това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за

сключване на окончателния договор. Изпълнението на насрещното задължение

на купувача за заплащане на цената, дори и да е с уговорен по – ранен срок на

изпълнение, не винаги съставлява предпоставка за изискуемостта на

задължението на продавача. То би съставлявало такава предпоставка, само ако

страните са уговорили, че сключването на окончателния договор ще се извърши

в определен срок след заплащане на цената. Когато падежът на задължението за

сключване на окончателния договор е уговорен като календарна дата и/или като

определен срок от сключването на предварителния договор, изискуемостта на

задължението на продавача настъпва с изтичането на този срок. Ако към този

момент купувачът не е изпълнил задължението си за плащане на цената и е

неизправна страна по договора, правата на продавача са уреждат от

разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК.

Обстоятелството, че купувачът не е заплатил цялата продажна цена, не

представлява пречка за успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и в

хипотезите, когато това е предвидено като условие на предварителния договор

за сключването на окончателния. Самият закон допуска такава хипотеза и

регламентира възможността да се обяви за окончателен предварителен договор

за покупко - продажба, по който не е платена цялата цена, както и разписва

условията, при които се реализира тя – както по отменената процесуална уредба

- чл. 297, ал. 1 ГПК (отм.), така и по действащия ГПК - чл. 362, ал.1 ГПК.

Необходима предпоставка за това е съществуването на правна връзка между

страните, основана на валиден предварителен договор, съдържащ уговорка за

всички съществени условия на окончателния договор, който не е развален или

прекратен.

Заплащането на уговорената цена от купувача, дори и когато в

предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на

окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка

за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и съответно липсата й да има за

задължителна последица отхвърлянето на претенцията. В производството по

този иск следва бъде разрешен спорът между страните относно наличието на

предпоставките за сключване на окончателния договор, включително и спорните

въпроси относно съдържанието на поетите с предварителния договор права и

задължения. Във всички случаи съдът, разглеждащ дело с такъв предмет, трябва

да прецени правното значение и последици на всички факти и обстоятелства,

които са установени по делото, и които могат да се приемат за относими към

скрито платено съдържание: 3267 думи;