ВAС - Тълкувателно Решение № * от **.**.**** по Тълк. Дело № */****
Правен Въпрос
Когато се налага принудително отчуждаване на недвижими имоти за задоволяване на държавни нужди и може ли да се използват за пазарни аналози сделки, които са извършени с подобни имоти, намиращи се в същия район, но в друго землище (квартал)?
Оригинален Въпрос
Следва ли като пазарни аналози да се използват сделки за имоти с подобни характеристики като отчуждения имот, които се намират в друго землище, но в същия район, или само такива, намиращи се в землището на отчуждения имот?
Противоречива Практика
В практиката са застъпени различни становища. Според едно от тях, когато имотът се намира в град с районно деление, следва да се вземат предвид сделки, които са извършени за имоти в един и същ район и със сходни характеристики като подлежащия на отчуждаване. Според друго становище, когато се прави принудително отчуждаване на имот, който е частна собственост и се намира на територията на землище (например Столична община), следва да се направи сравнение на цените на имотите в същото землище.
Резюме на Тълкувателно Решение
ВAС - Тълкувателно Решение № * от **.**.**** по Тълк. Дело № */****
Върховният административен съд на Република България - ОСС от I и II колегия на ВАС, в съдебно заседание на четвърти февруари две хиляди и петнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ГЕОРГИ КОЛЕВ
ЗАМ. ПРЕДСЕДАТЕЛ:
РУМЯНА МОНОВА
БОЯН МАГДАЛИНЧЕВ
ПРЕДСЕДАТЕЛИ НА ОТДЕЛЕНИЯ:
АННА ДИМИТРОВА
ЙОРДАН КОНСТАНТИНОВ
МАРИНИКА ЧЕРНЕВА
МИЛКА ПАНЧЕВА
МИРОСЛАВ МИРЧЕВ
ВАНЯ ПУНЕВА
ГЕОРГИ ЧОЛАКОВ
ВАНЯ АНЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
АНДРЕЙ ИКОНОМОВ
СВЕТЛАНА ЙОНКОВА
АЛЕКСАНДЪР ЕЛЕНКОВ
СРЕБРИНА ХРИСТОВА
ЙОРДАНКА КОСТОВА
НИНА ДОКТОРОВА
МАРИНА МИХАЙЛОВА
НАТАЛИЯ МАРЧЕВА
АНГЕЛ КАЛИНОВ
ПАНАЙОТ ГЕНКОВ
АДЕЛИНА КОВАЧЕВА
РУМЯНА ПАПАЗОВА
ДИАНА ДОБРЕВА
ГАЛИНА МАТЕЙСКА
ГАЛЯ КОСТОВА
ФАНИ НАЙДЕНОВА
НАДЕЖДА ДЖЕЛЕПОВА
ГАЛИНА ХРИСТОВА
ЖАНЕТА ПЕТРОВА
ТАНЯ РАДКОВА
ЗДРАВКА ШУМЕНСКА
ЙОВКА ДРАЖЕВА
СВЕТЛОЗАРА АНЧЕВА
ДИАНА ГЪРБАТОВА
ТАТЯНА ХИНОВА
ДЖУЗЕПЕ РОДЖЕРИ
МАРУСЯ ДИМИТРОВА
ТЕОДОРА НИКОЛОВА
МИЛЕНА ЗЛАТКОВА
АТАНАСКА ДИШЕВА
ТАНЯ ВАЧЕВА
ИВАН РАДЕНКОВ
СОНЯ ЯНКУЛОВА
ИЛИЯНА ДОЙЧЕВА
ГЕОРГИ ГЕОРГИЕВ
ВИОЛЕТА ГЛАВИНОВА
ДОНКА ЧАКЪРОВА
ЕМИЛИЯ МИТКОВА
МАРИЕТА МИЛЕВА
ЕМАНОИЛ МИТЕВ
ПАВЛИНА НАЙДЕНОВА
МАРИО ДИМИТРОВ
КРЕМЕНА ХАРАЛАНОВА
ИЛИАНА СЛАВОВСКА
ДОБРИНКА АНДРЕЕВА
ТОДОР ПЕТКОВ
ЛЮБОМИРА МОТОВА
МИРА РАЙЧЕВА
ЕМИЛИЯ КАБУРОВА
СВИЛЕНА ПРОДАНОВА
ДАНИЕЛА МАВРОДИЕВА
БИСЕРКА ЦАНЕВА
СВЕТЛАНА БОРИСОВА
БИСЕР ЦВЕТКОВ
БЛАГОВЕСТА ЛИПЧЕВА
АНЕЛИЯ АНАНИЕВА
КРАСИМИР КЪНЧЕВ
ДИМИТЪР ПЪРВАНОВ
МАДЛЕН ПЕТРОВА
АЛБЕНА РАДОСЛАВОВА
СВЕТОСЛАВ СЛАВОВ
ВАСИЛКА ШАЛАМАНОВА
ВЕСЕЛА ПАВЛОВА
КАЛИНА АРНАУДОВА
ЕМИЛИЯ ГЕОРГИЕВА
ПЛАМЕН ПЕТРУНОВ
РОСЕН ВАСИЛЕВ
РУМЯНА ЛИЛОВА
МИЛЕНА СЛАВЕЙКОВА
АГЛИКА АДАМОВА
при секретар Н. С. и с участието на прокурора А. П. изслуша докладваното от съдията ГАЛИНА ХРИСТОВА тълкувателно дело № */****.
Производството по делото е образувано по искане на омбудсмана на Република България за приемане на тълкувателно решение по приложимостта на § 1а, т. 4 от допълнителните разпоредби на Закона за държавната собственост във връзка с чл. 32, ал. 2 от закона за определяне на равностойно обезщетение при отчуждени имоти - следва ли като пазарни аналози да се използват сделки за имоти с подобни характеристики като отчуждения имот, които се намират в друго землище, но в същия район, или само такива, намиращи се в землището на отчуждения имот?
Някои от съдебните състави на Върховния административен съд, трето отделение, приемат, че когато отчуждаваните имоти се намират в землището на Столична община, относими към определянето на равностойното парично обезщетение са вписани сделки с имоти със сходни на отчуждавания характеристики, които се намират в един и същ район, дори да се касае за земеделски земи или горски територии, т.е. приложимата норма в случаите, когато отчуждаването засяга недвижими имоти, намиращи се в град с районно деление, е тази на § 1, т. 4, б. "а" ДР на ЗДС вр. чл. 32, ал. 2 ЗДС.
Други съдебни състави постановяват съдебни актове, в които приемат, че по отношение на принудително отчуждаваните имоти - частна собственост, намиращи се в землището на Столична община и представляващи земеделски земи или горски територии, сравнимите пазарни аналози трябва да са за сделки с имоти с подобни характеристики и намиращи се в същото землище (квартал), в което е местонахождението и на отчуждавания имот.
Поради наличие на противоречива практика и други спорни въпроси, свързани с искането на омбудсмана и засягащи правилното определяне на равностойното парично обезщетение, по предложение на председателя на трето отделение на ВАС и на основание т. 6.2 от Правилата за приемане на тълкувателни решения от Общото събрание на съдиите от Първа и Втора колегия на ВАС и от Общото събрание на съдиите от колегиите на ВАС в предмета на тълкувателното дело, при упражняване на правомощията на председателя на съда по чл. 125 вр. с чл. 128 от Закона за съдебната власт, бяха включени допълнително следните въпроси:
Когато подлежащият на отчуждаване недвижим имот е земеделска или горска територия и се намира в землището на Столична община, кои пазарни аналози за сделки с подобни имоти следва да се вземат предвид:
а/ тези за сделки с имоти, находящи се в района на отчуждавания имот, или
б/ такива за сделки с имоти, находящи се в един и същи квартал с отчуждавания имот, предвид разпоредбата § 1а, т. 4, б. "а" от ДР на ЗДС ?
Допустимо ли е, пазарната цена по § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС да бъде установена въз основа на една-единствена сделка, отговаряща на изискванията на закона, или следва да бъдат установени поне две или повече такива сделки?
Когато подлежащият на отчуждаване недвижим имот към момента на отчуждаването се намира в урбанизирана територия на населеното място, следва ли да се изследват пазарни аналози за сделки, касаещи земеделски земи, каквито са били към момента на възстановяване на собствеността, или само такива, касаещи сделки със земи в урбанизирани територии ?
Допустимо ли е за определяне пазарната цена на отчуждавания имот да се ползват сделки, чийто предмет касае идеална част от имот, имащ сходни характеристики с отчуждавания и намиращ се в близост до него, както и апортна вноска под формата на имот, след като в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС изброяването на относимите пазарни свидетелства не е изчерпателно?
Представлява ли съществено нарушение на процедурата по отчуждаването неспазването от страна на административния орган на предвидения в чл. 34, ал. 2, т. 3 от ЗДС тримесечен срок?
Нарушен ли е принципът за "равностойно парично обезщетение", ако датата на възлагане на независимата експертиза е извън сроковете, посочени в чл. 34, ал. 2, т. 3 от ЗДС и в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС?
В срока за произнасяне на Общото събрание на колегиите по искането и допълненията към него, беше приет Закон за изменение и допълнение на Закона за държавната собственост (ДВ, бр. 105 от 19.12.2014 г.). Изменени бяха относимите към предмета на настоящото тълкувателно дело текстове на чл. 32, ал. 3 и ал. 4 ЗДС, на § 1а, т. 2 ДР на ЗДС.
С измененията на посочените разпоредби, свързани с предмета на тълкуване, отпадна основанието за постановяване на тълкувателно решение по въпросите за използването на една сделка като пазарен аналог и изследване на пазарните аналози, когато се представят доказателства, че възстановена като земеделска земя впоследствие е била включена в урбанизирана територия без промяна на предназначението й по установения в закона ред.
