ВКС - Решение № *** от **.**.**** по Търг. Дело № ***/****
Правен Въпрос
Може ли да се прекрати договор за наем на търговки обект при настъпване на икономическа криза?
Фактическа Обстановка
На 18.04.2007 г. физическо лице наема търговски обект за срок от 10 години. Месечният наем, който лицето плаща, е 5 000 лв. По време на сключване на договора наемната цена е икономически обоснована, спрямо състоянието на пазара и оборота на търговския обект – магазин за продажба на дънкови облекла. През 2008 г. настъпва световна икономическа криза, което повлиява и на пазара в България. Влошените икономически условия водят до безработица и намалена покупателна способност на населението, което, от своя страна, подтиква потребителите да купуват само стоки от първа необходимост, сред които не са дрехи и обувки. Това води до драстичен спад в продажбите на физическото лице, което е принудено да уволни част от персонала, а впоследствие и да затвори магазина. Физическото лице иска прекратяване на договора за наем с мотива, че е налице стопанска непоносимост и запазването на договора противоречи на добросъвестността. Наемодателят отказва да прекрати договора, като предлага да намали наема на лицето с 20%.
Резюме на Съдебното Решение
ВКС - Решение № *** от **.**.**** по Търг. Дело № ***/****
ОТРИЦАТЕЛНИТЕ ИКОНОМИЧЕСКИ РЕЗУЛТАТИ ОТ ЕКСПЛОАТАЦИЯТА НА НАЕТИЯ ОТ ИЩЕЦА ТЪРГОВСКИ ОБЕКТ СА ПРЯКА И НЕПОСРЕДСТВЕНА ПОСЛЕДИЦА ОТ НАСТЪПИЛАТА В ГЛОБАЛЕН МАЩАБ ИКОНОМИЧЕСКА КРИЗА, В УСЛОВИЯТА НА КОЯТО ПОТРЕБЛЕНИЕТО СЕ Е СВИЛО ДО СТОКИ ОТ ПЪРВА НЕОБХОДИМОСТ. ПРИ СКЛЮЧВАНЕТО НА НАЕМНИЯ ДОГОВОР СТРАНИТЕ ПО НЕГО НЕ СА МОГЛИ И НЕ СА БИЛИ ДЛЪЖНИ ДА ПРЕДВИДЯТ ЕСТЕСТВЕНИЯТ СПАД В ПРОДАЖБИТЕ ИМ КАТО ПОСЛЕДИЦА ОТ ПРОМЕНЕНИТЕ ИКОНОМИЧЕСКИ УСЛОВИЯ. ИЗЛОЖЕНОТО НАЛАГА ДА СЕ ПРИЕМЕ, ЧЕ СА НАЛИЦЕ ПРЕДПОСТАВКИТЕ НА ЧЛ. 307 ТЗ ЗА ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ПРОЦЕСНИЯ ДОГОВОР.
Чл. 307 ТЗ
Чл. 290 ГПК
Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, Второ отделение в съдебно заседание на единадесети декември две хиляди и дванадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: В. А.
ЧЛЕНОВЕ: М. С.
Б. Б.
при секретаря Л. З. в присъствието на прокурора изслуша докладваното от съдията М.Славчева т.дело № ***/**** година
Производство по чл. 290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] срещу въззивно решение № 192 от 18.11.2010 г. по т.д. № 446/2010 г. на Варненския апелативен съд, с което е потвърдено решение № 211 от 03.05.210 г. по т.д. № 301/2010 г. на Варненския окръжен съд. С това решение окръжният съд отхвърлил предявения от касатора иск срещу [фирма] с правно основание чл. 307 ТЗ за прекратяване на сключения между тях договор за наем от 18.04.2007 г., считано от датата на предявяване на иска.
В касационната жалба е инвокирано оплакване за постановяване на решението в нарушение на материалния закон - чл. 307 ТЗ, основание за касирането му по чл. 281, т. 3 ГПК.
С определение № 614 от 10.08.2012 г., постановено по настоящето дело, касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК по материалноправния въпрос за нарушеното в резултат на настъпили икономически промени равновесие между престациите на наемодател и наемател като основание по чл. 307 ТЗ за прекратяване на наемния договор.
Ответникът по касация [фирма] оспорва касационната жалба по съображения, изложени в писмения му отговор по чл. 287, ал. 1 ГПК, Претендира направените разноски по делото.
Настоящият състав на Второ търговско отделение на ВКС, като взе предвид изложените от касаторите доводи във връзка с наведените оплаквания и провери правилността на обжалваното решение съобразно правомощията си по чл. 290 и сл. ГПК приема следното:
За да постанови обжалвания резултат, въззивният съд приел, че изложените от ищеца обстоятелства не кореспондират на института на стопанската непоносимост. В исковата си молба същият е поддържал, че предвид надеждната икономическа конюнктура на 18.04.2007 г. сключил договора за срок от 10 години и до м.септември 2008 г. отдаденият под наем магазин отчитал добри финансови резултати. Обусловени от световната криза, настъпили резки промени в оборота на магазина поради спад в търговията, което наложило неговото затваряне. Тълкувайки нормата на чл. 307 ТЗ, съдът приел, че запазването на договора би противоречало на справедливостта и добросъвестността само когато еквивалентността на насрещните престации по договора е била съществено нарушена вследствие промяна в икономическите условия. По конкретния договор според съда стопанска непоносимост би била налице, само ако вследствие на променените икономически условия е налице обективен и съществен спад в наемните цени на недвижими имоти от конкретния вид до степен, до която това, което престира наемателят е несъразмерно с получаваното от наемодателя. Подобни твърдения, респ.доказателства по делото липсвали, а според заключението на ССЕ не са налице данни за предоговаряне и намаляване на наемните цени в търговските обекти. Непоносимостта се определяла само според равновесието на насрещните престации, като в противен случай ще са налице само затруднения при изпълнението, които длъжникът трябва да понесе.
