ВКС - Тълкувателно Решение № * от **.**.**** по Тълк. Дело № */****

Правен Въпрос

Оригинален Въпрос

Противоречива Практика

Резюме на Тълкувателно Решение

ВКС - Тълкувателно Решение № * от **.**.**** по Тълк. Дело № */****

Върховният касационен съд на Република България, Общо събрание на гражданска и търговска колегии в съдебно заседание на 11 май 2017 година в състав:

ЧЛЕНОВЕ:

1. РОСИЦА КОВАЧЕВА
2. ЖАНИН СИЛДАРЕВА
3. КАПКА ЮСТИНИЯНОВА 4. СИМЕОН ЧАНАЧЕВ
5. СТОИЛ СОТИРОВ

ПРЕДСЕДАТЕЛ на ОСГТК,

ЗАМ. ПРЕДСЕДАТЕЛ на ВКС и ПРЕДСЕДАТЕЛ на Гражданска колегия:

КРАСИМИР ВЛАХОВ

ПРЕДСЕДАТЕЛИ
на ОТДЕЛЕНИЯ: БОЙКА СТОИЛОВА

ВАНЯ АЛЕКСИЕВА

ТОТКА КАЛЧЕВА

СВЕТЛА ДИМИТРОВА

ЕМАНУЕЛА БАЛЕВСКА БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА

6. ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
7. МАРГАРИТА СОКОЛОВА
8. БОРИСЛАВ БЕЛАЗЕЛКОВ
9. РАДОСТИНА КАРАКОЛЕВА 10. ВЕСКА РАЙЧЕВА

11. ПЛАМЕН СТОЕВ
12. ЕЛЕОНОРА ЧАНАЧЕВА 13. ЗЛАТКА РУСЕВА
14. ДИЯНА ЦЕНЕВА
15. МАРИЯ ИВАНОВА
16. МАРИАНА КОСТОВА 17. ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА 18. СНЕЖАНКА НИКОЛОВА 19. МАРИО ПЪРВАНОВ
20. ЕМИЛ МАРКОВ
21. КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА 22. ЕМИЛ ТОМОВ
23. АЛБЕНА БОНЕВА
24. СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА 25. ЖИВА ДЕКОВА
26. МИМИ ФУРНАДЖИЕВА 27. КАМЕЛИЯ МАРИНОВА 28. ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА 29. ВАСИЛКА ИЛИЕВА
30. ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА
31. ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА
32. ИЛИЯНА ПАПАЗОВА
33. ЗОЯ АТАНАСОВА
34. ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ
35. ВЕСЕЛКА МАРЕВА
36. ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА
37. ИЛИЯНА ПАПАЗОВА

38. ДИАНА ХИТОВА
39. БОЯН ЦОНЕВ
40. БОЯН БАЛЕВСКИ
41. ИРИНА ПЕТРОВА
42. МАРГАРИТА ГЕОРГИЕВА 43. РОСИЦА БОЖИЛОВА

44. ДРАГОМИР ДРАГНЕВ 24. 45. ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ

46. ГЕНИКА МИХАЙЛОВА 47. ДИМИТЪР ДИМИТРОВ 48. ЛЮБКА АНДОНОВА 49. ДАНИЕЛА СТОЯНОВА 50. ГЕРГАНА НИКОВА

51. ПЕТЯ ХОРОЗОВА
52. МАЙЯ РУСЕВА
53. АННА БАЕВА
54. ВЕРОНИКА НИКОЛОВА 55. НИКОЛАЙ МАРКОВ.

56. ЕВГЕНИЙ СТАЙКОВ
57. СВЕТЛА ЧОРБАДЖИЕВА. 58. ЕРИК ВАСИЛЕВ.
59. ГЕНОВЕВА НИКОЛАЕВА 60. КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА 61. ВАНЯ АТАНАСОВА
62. АЛЕКСАНДЪР ЦОНЕВ.
63. ЛЮДМИЛА ЦОЛОВА

при участието на секретаря Борислава Лазарова
сложи на разглеждане тълкувателно дело No 2 по описа за 2015 г. на Общото събрание на гражданска и търговска колегии докладвано от съдия Ирина Петрова

Тълкувателното дело е образувано с Разпореждане от 16.09.2015г. на Председателя на Върховния касационен съд:

По искане на Омбудсмана на Република България за приемане на тълкувателно решение по въпроса:

„Приложимо ли е и при какви предпоставки вписването на основание чл. 27, ал.2 ЗАЗ на прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години, поради едностранното му извънсъдебно разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от 3 месеца съгласно чл. 28, ал.1, във връзка с чл.27,ал.1,т.2 от Закона за арендата в земеделието?“

По предложение по реда на чл.292 ГПК на състав на Върховния касационен съд, ТК, Първо отделение по т.д.No 799/2014г. за приемане на тълкувателно решение по въпросите:

„Действителен ли е договор за наем, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, ако същият е с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, с оглед наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обектите, посочени в чл.1, ал.3 от специалния Закон за арендата в земеделието?”

„Сключен не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя, конвертира ли се в действителен договор за наем на същата?”

По първия въпрос: „Приложимо ли е и при какви предпоставки вписването на основание чл. 27, ал.2 ЗАЗ на прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години, поради едностранното му извънсъдебно разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от 3 месеца съгласно чл. 28, ал.1, във връзка с чл.27,ал.1,т.2 от Закона за арендата в земеделието?“.

В искането на Омбудсмана е цитирана противоречива практика на състави на ВКС. Според едното становище, едностранното прекратяване на договора по чл. 27, ал.1, т.2 във вр. с чл. 28, ал.1 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/ и чл.87, ал.2 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, не е от категорията на едностранните, безспорни вписвания, които не засягат чужда правна сфера, поради което не подлежат на вписване съгласно чл. 569, т.5 ГПК във вр. с чл. 27, ал.2 ЗАЗ, нито съгласно чл.4, б. „е” от Правилника за вписванията във връзка с чл. 27, ал.2 ЗАЗ. Други състави на ВКС приемат, че по силата на изричната разпоредба на чл. 27, ал.2 ЗАЗ, прекратяването на договор за аренда подлежи на вписване и предмет на проверка е удостоверяването на надлежно упражнено потестативно право за едностранно разваляне, съгласно чл. 28, ал.1 във вр. с чл. 27, ал.1, т.2 ЗАЗ и чл. 87 ЗЗД, както и спазване на изискването прекратяването на договора предварително да е регистрирано в Общинската служба по земеделие, във връзка с формулираната в чл.27, ал.2 ЗАЗ поредност.

Общото събрание на гражданска и търговска колегии на ВКС приема за правилно становището, че вписването, предвидено в чл.27,ал.2 ЗАЗ, е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл.28,ал.1, изр.първо във вр. с чл.27,ал.1,т.2 ЗАЗ. За предвиденото в чл.27,ал.2 ЗАЗ вписване на прекратяването - развалянето на арендния договор на основанието по чл.28,ал.1, изр.първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писменият документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Прекратяването на арендния договор се регистрира в съответната общинска служба по земеделие след вписването му в службата по вписванията. Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а,ал.1 от Правилника за вписванията, е тази по т.6 ТР No 7/2012г. от 25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС.

Съображенията за това са:

Договорът за аренда на земеделска земя, с който се уреждат арендните отношения, регламентирани от ЗАЗ, е формален - сключва се в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Вписва се в службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие - чл.3,ал.1 ЗАЗ, като трите изисквания са от различен порядък и неспазването им има различни правни последици.

Писмената форма с нотариална заверка е условие за действителност на арендния договор - неспазването на предписаната форма обуславя нищожността му на основание чл.26,ал.2 ЗЗД.

На вписване подлежи всеки аренден договор по чл.1,ал.3, независимо дали негов обект е земеделска земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство. Невписването в службите по вписванията не прави арендния договор недействителен, вписването не е елемент от фактическия състав на този договор и няма конститутивно действие. Този извод следва от разпоредбата на чл.17,ал.2,изр.второ от закона - „ако договорът не е бил вписан, той има сила ...“. Вписването на договора за аренда има оповестително - защитно действие, като прави правото на арендатора да ползва земята противопоставимо на последващ приобретател - чл.17,ал.2,изр.първо, както и при последващо учредяване на ограничено вещно право върху арендувания имот - чл. 17, ал. 5 и 6 ЗАЗ.

В ЗАЗ са предвидени няколко хипотези на вписване: на арендния договор /чл.3,ал.1, изречение второ/, неговото продължаване - изменение досежно срока /чл.18, ал.1/ и прекратяването на договора за аренда на земя /чл. 27, ал.2 ЗАЗ - изискването за вписване е само по отношение прекратяването на договора за аренда на земя/.

Регистрацията на сключения договор в общинските служби по земеделие, която се извършва по реда на Наредба No 6/2000г. /ДВ бр.18/2000г./ на министъра на земеделието, също не е елемент от формата за валидност, а има информационно-регистърна цел: служи за набиране на информация за арендните договори и техните обекти като основа за формирането и провеждането на държавна политика в областта на земеделието /чл.2 от Наредбата/.

Основанията за прекратяване на договора за аренда са уредени в чл.27,ал.1 ЗАЗ. В т.1, т.3 и т.6 са посочени конкретни хипотези на прекратяването на арендното правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително отчуждаване на арендувана земя. В т.2, т.4 и т.5 са основанията - неизпълнение, едностранно предизвестие, смърт /поставяне под запрещение и прекратяване на юридическо лице/, като е извършено и препращане към други съдържащи се в същия закон хипотези на прекратяване. Изрично предвидени в закона и относими към основанието по т.2 на чл.27,ал.1 ЗАЗ случаи и форми на неизпълнението са: забавяне на арендното плащане - чл.28,ал.1; непредаване на обекта в надлежно състояние - чл.6,ал.3; ползване на арендувания обект не по предвидения от закона начин - чл.9,ал.5. Проявление на основанието по т.4 е едностранното прекратяване на аренден договор, сключен без определен срок - чл.29 ЗАЗ.

Договорът за аренда се прекратява при неизпълнение, съгласно общата хипотеза на чл.27,ал.1,т.2 ЗАЗ „по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго“ - т.е. налице е препращане и към общия ред за прекратяване на договорите поради неизпълнение, дължащо се на причини, различни от предвидените в ЗАЗ.

Разпоредбата на чл.28,ал.1, която е предмет на произнасяне по първия въпрос от настоящото тълкувателно решение, урежда предвиденото в специалния закон специфично основание за разваляне - прекратяване поради неизпълнение, изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца. При тази форма на неизпълнение и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл.87,ал.1 ЗЗД /приложим за неуредените от специалния закон случаи - пар. 1 от ДР на ЗАЗ/ за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение - отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен. Ето защо не е необходимо пред съдията по вписванията да се представят доказателства за отправено предизвестие. Ако в конкретния договор е предвидено такова задължение, арендодателят, упражняващ потестативното право, следва да се съобрази с тази уговорка.