Задай въпрос тук
Zorka Krasteva Zorka Krasteva Потребител

Избор на вид сделка и определяне на цена при продажба на недвижим имот на ЕООД



ЕООД регистрирано по ЗДДС е закупило недвижим имот от физическо лице. Имотът не е нов. Цената на придобиване е по-висока от данъчната му оценка към момента на придобиване. Цената на придобиване е по-висока от пазарната цена и от данъчната оценка към настоящия момент. Не е ползван данъчен кредит, заведен в счетоводните регистри на дружеството като ДМА, Начислявани са до момента амортизации. Искат да го продадат на физическо лице. Причината – възможна е продажба, сливане или ликвидация/прекратяване дейността на ЕООД-то.

Въпрос 1. При издаване на фактура за продажба, трябва ли да се начислява ДДС или НЕ като освободени доставки по чл. 45, ал. 3 ЗДДС. § 1, точка 5 от ДР на ЗДДС Не са нови сградите, които към датата на доставката са на “възраст” повече от 60 месеца след издаване на разрешението за ползване.

Въпрос 2. След сато няма да се начислява ДДС може ли свободно да се определи продажната цена? Ако е НЕ, как да се определи продажната цена? Може ли да се продаде на цена под цената на придобиване? Може ли да е по данъчна оценка към момента на придобиване, тъй като тя е най-ниска или пък по данъчна оценка към момента на продажба? Или трябва експертна оценка на база реализирани продажби на подобни имоти, намиращи се в близост до същата?

Въпрос 3. За данъчни цели като разход се признава неамортизираната част от сградата в данъчния амортизационен план на дружеството. Следователно от приходът от продажбата ще се приспадне неамортизираната част и ще бъде обложен с 10% корпоративен данък само разликата.

Въпрос 4. Таксите за прехвърляне на имота са върху данъчната оценка към момента на продажбата, нали?Има се впредвид нотариална такса и местни данъци и такси?

Въпрос 5. Едноличният собственик на ЕООД-то, което продава имота и физическото лице, което купува имота са едно и също лице, т.е. налице е доставка между свързани лица. Целта е да се извади имота от собствеността на ЕООД-то. Покупко-продажба ли е най-доброто решение или може дарение? Или да се изчака ликвидация и да стане чрез прехвърлянето под формата на ликвидационен дял или продажбата на имота при производството по ликвидация. Опирайки се на Закона за данъците върху доходите на физическите лица, разпределението на ликвидационен дял под формата на имущество (активи) се облага с данък 5 на сто.

Въпрос 6. Тъй като лицата са свързани може ли да стане само с прехвъряне на правата на собственост? Или може да се оформи първо задължение на ЕОО-Д.то към физ.лице и да се ползва МДТ член 48 ал.1 т.9 6.?



Отговори

  • Здравейте,
    По отношение на първия въпрос:
    На основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС доставката на сгради, които не са нови заедно с прилежащите терени към тях е освободена доставка, но на основание чл. 45, ал. 7 имате право да изберете тази доставка да бъде облагаема. Това става като впишете съответното основание при издаването на фактурата или като отразите размера на данъка.
    В случай че изберете доставката да е освободена, при издаване на фактурата следва задължително да посочите основанието за неначисляване на ДДС. Ако не сте посочили основанието за неначисляване на ДДС се счита че сте избрали доставката да бъде облагаема. При тази хипотеза се приема, че данъкът е включен в цената /за справка писмо на НАП изх. № 91-00-261/04.09.2007 г./.
    Тук обръщам внимание, че горното не се отнася за доставката на УПИ, която винаги е облагаема.
    По отношение на втория въпрос
    В пети въпрос, сте посочили, че лицата са свързани. Освен това сте посочили, че при придобиването не е ползван данъчен кредит и става ясно, че избирате доставката да бъде освободена.
    При тази хипотеза по отношение на ЗДДС няма да настъпят данъчни задължения, тъй като независимо от размера на продажната цена данък няма да се дължи.
    Но обръщам внимание на факта, че ако е налице значително разминаване между продажната /договорената/ и пазарната цена на недвижимия имот, определена към момента на сключване на сделката може да попаднете в хипотезата на отклонение от данъчно облагане. Тази хипотеза е налице и при сделки между несвързани лица /за справка чл. 15 и чл. 16 от ЗКПО/.
    По отношение на въпроса дали може да продадете актива на цена, която е по – ниска от цената на придобиване. Имайки предвид факта, че не е ползван данъчен кредит при придобиването, независимо че сте свързани лица ако пазарната цена е толкова ниска може да го продадете.
    Данъчната оценка не е пазарна цена, въпреки че е възможно да съвпаднат като стойност. Обикновено пазарните цени се определят с експертиза. При ревизия дори и да представите оценителски доклад, органите по приходите имат право да възложат да се извърши нова експертиза.
    По отношение на третия въпрос
    Приспадате натрупаната до момента амортизиця, след което отписвате актива срещу дебитиране на прихода от продажбата и формирате финансовия резултат.
    По отношение на четвъртия въпрос.
    Местните данъци и такси се определят по реда на ЗМДТ, а по отношение на нотариалната такса се прилага Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Таксата за издаване на нотариален акт спада към нотариалните такси според удостоверявания материален интерес и се определя съгласно таблица.
    По отношение на петия въпрос
    Ако трябва да избирате между покупко – продажба и дарение имайте на предвид, че дарението е между свързани лица и също може да попадне в хипотезата на отклонение от данъчното облагане. На следващо място на основание чл. 44 от ЗМДТ, се дължи данък дарение, който варира като процент и е различен за отделните общини.
    По отношение на ликвидацията не мога да Ви дам съвет, тъй като няма никаква яснота затова как ще приключи самото производство.
    По отношение на шестия въпрос
    Цитирате разпоредбата на чл. 48, ал. 1 т. 9 и 6 от ЗМДТ, които визират, че се освобождават от данък:
    т. 6 имуществото, което е прехвърлено по безвъзмезден начин в изпълнение на задължение, произтичащо от закон.
    т. 9 непаричните вноски в капитала на търговско дружество, кооперация или юридическо лице с нестопанска цел.
    Но не става ясно какъв точно е въпроса.
  • За да коментирате е нужно да сте регистриран в системата

Свързани документи със ЗМДТ