Пресиян Пиндиков Пресиян Пиндиков Потребител

Продажба на построена къща



Случая е доста сложен, затова ще се опитам да бъда максимално подробен в описанието. Продаваме къща построена върху ОПС, което е придобито от жена ми преди да се оженим. Строителството е започнато когато вече сме семейство, през 2007 г. и е завършено до акт 15 през 2009 г. Имаме развод през 2011 г., а след това и договор за доброволна делба от 2013 г. В нотариалния акт за делба пише "къща на акт 15 с довършителни работи" така е декларирана и в даначното за данъчната оценка която беше необходима за делбата. При делбата всеки получи идеална част от къщата и отстъпеното право на строеж. По къщата нищо не е правено или довършвано след 2009 г. Oще от тогава тя е в състояние позволяващо да получи акт 16. Купувачът ще ползва банков кредит и сделката ще се извърши на реалната цена. За целта той иска ние да получим и акт 16, така оценката на имота ще се повиши и той ще получи по голяма сума от банката. Жена ми няма сделки с имоти през текущата година. Аз от своя страна имам само една продажба на земеделска земя.

Дали ще дължим данаци и ако да. какви ще са те?



Отговори

  • Здравейте,
    Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
    а) един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
    б) до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
    За да се отговори коректно на Вашия въпрос, следва да се уточни какви точно са уговорките между Вас и бившата Ви съпруга при делбата на къщата. При договора за делба би следвало идеалните част от къщата, които всеки от вас е притежавал преди делбата, да се трансформират в собственост върху реални части от сградата, примерно Вие да получите първия етаж, а бившата Ви съпруга - втория етаж. От това, което сте написали обаче, излиза, че и след делбата притежавате идеални части, което противоречи на смисъла на делбата на имущество. Моля уточнете този детайл и какво точно е разделено при делбата.
    Предполагам, че по някакъв начин сте получили реална част от къщата, а не идеална, както сте посочил. При това положение ще дължите данък само за тази 1/2 от обекта, който сте придобил при делбата, тъй като по отношение на другата 1/2 сте придобил собствеността при построяване на сградата през 2009 г., т.е. изминали са вече 6 години.
    Няма значение е дали къщата има акт 15 или акт 16, имотът е възникнал като обект на правото на собственост още при изграждане на къщата на ниво "Груб строеж", т.е. след акт 14.
    Според мен най-удачно е да се консултирате с адвокат, който да се запознае с конкретните документи, касещи делбата на къщата,
    Поздрави,
    Йордан Костов
  • Делбата е направена с цел запазване на добрите отношение между мен и жена ми, а не всеки от нас да получи реална част. Идеята беше всеки да знае колко му ме полага бе да се налага да водим дела за подялба на имущество. Според договора за делба аз получавам в дял и ставам собственик на 80% от: цитирам: "ЕДНОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА в едно с 80% от ОПС". Тя получава останалите 20%. По настоящем си живеем заедно без брак и реално за нас това кой колко ще получи не е толкова важно по важно е колко данъци ще трябва да платим.
    Ако съм разбрал правилно тя е притежавала 50% преди делбата и следователно тази делба не я касае. При продажба не би трябвало да дължи данъци.
    Аз обаче съм притежавал 50% преди делбата и съм придобил допълнителни 30% при делбата както и 80% от ОПС (което беше придобито от нея преди брака ни). От това би следвало да дължа данък от 10% върху продажната цена на 30% от къщата както и 10% от продажната цена на 80% от ОПС.
  • Здравейте,
    Горе-долу разсъжденията Ви са правилни.
    Не съм сигурен какво точно значи ОПС, но от въпроса Ви мога да предполагам, че се касае за някакъв поземлен имот.
    Така описаната от Вас "делба" според мен не е никаква делба, а съдържа всички елементи на дарение на 30% от сградата. Такава сделка по принцип се извършва във формата на нотариален акт, докато договорът за доброволно делна се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите (това е различно от нотариален акт). Учудва ме фактът, че нотариусът е изповядал подобна сделка, а съдията по вписванията я е вписал. На практика тази "делба" е нищожна поради неспазване на предвидената в закона форма за дарение на недвижим имот във формата на нотариален акт.
    И все пак, ако се приеме, че се касае за действителна сделка, с която Вие сте придобил 30% от сградата (от 50% става на 80 %), както и 80 % от ОПС (каквото и да е това), касае се не за покупко-продажба, а за дарение. Тъй като са изминали повече от 3 години от "делбата" на жилищната сграда (осъществена през 2011 г.), за продажбата на къщата няма да се дължи данък, но по отношение на земята Вие ще трябва да платите данък върху тези 80% от ОПС, а бившата Ви съпруга - върху нейните 20%.
    Поздрави,
    Йордан Костов
  • Благодаря ви за изчерпателните отговори. Разводът ни е от 2011 но делбата е от 2013 г. и не са изминали 3 г. от нея. ОПС в нашия случай е отстъпено право на строеж върху общински парцел. Парцелът си е на общината ние само сме заплатили право на строеж върху него. Цената за придобиването му е символична и при продажбата ще бъде записана подобна цена така че дори и да има данък той ще е много малък. Изхождайки от това което казахте за нищожността на "делбата", можем ли да я анулираме и с това да си спестя данъка за тези 30% от сградата(тук сумата ще е значителна)? За това трябва ли да се пуска искова молба до съда или може само при нотариус?
  • Здравейте,
    Правото на строеж (ОПС) е реализирано с построяването на сградата и вече не представлява самостоятелно право, което да подлежи на данъчно облагане.
    Що се отнася до "анулиране" на делбата, без да се прегледат щателно документите, е невъзможно да Ви бъде точен и коректен отговор. За това следва да се обърнете към адвокат.
    Поздрави,
    Йордан Костов
  • За да коментирате е нужно да сте регистриран в системата

Свързани документи със ЗДДФЛ

-->