Задай въпрос тук
Рада Колева Рада Колева счетоводител

Освободени и облагаеми доставки със сгради и земя

Публикувано на: 07.02.2014



Понятието „доставка на стока” е регламентирано в чл. 6 от ЗДДС като прехвърляне на правото на собственост или друго вещно право върху стоката. Доставките свързани със земя пък са регламентирани в чл. 45. Под "земя" следва да се разбира терен, който не е УПИ (урегулиран поземлен имот). Такива са земеделски и горски земи, неурегулирани терени в населени места.

Освободена доставка е:

  • прехвърлянето на правото на собственост върху земя – препоръчително е  наличен нотариален акт
  • отдаването  на земя под наем или аренда ( жилище под наем на ФЛ, което не е търговец)
    Арендата е регламентирана в Закона за арендата в земеделието. Аре́нда (на латински, отдаване под наем) е форма на пазарна сделка между земевладелец и арендатор (ползвател), чрез която се предава за временно владение и ползване при определени условия на земя и срещу насрещна арендна цена. Арендната цена не е задължително парична и като правило се заплаща след приключване на стопанската година. Минималният срок за аренда е 4 години. Когато не е посочен минимален срок, се счита, че срокът на договора е минималният. Арендната цена не може да се променя преди изтичането на договора. Арендата е широко застъпена сделка в земеделието и добивната промишленост, като чрез нея арендаторите окрупняват големи площи, което спомага постигането на по-добри производствени резултати.
    От счетоводна гледна точка е важно, че за да е действителна сделката за аренда на земя, тя трябва да е заверена от нотариуса и да е вписана в Службата по вписванията към съответния съд. Без нотариална заверка не следва да се осчетоводява сделка за аренда, докато договорът за наем може да бъде осчетоводен и без нотариална заверка и без да е вписан в Службата по вписванията.
  • учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя - право на строеж, право на надстрояване и пристрояване, право на ползване, право на преминаване.

Продажба на земя, върху която има трайни насаждения

Ако продавачът е преценил, че няма да начислява ДДС върху продажбата на земята, т. е. ще се възползва от дадената му възможност по закон сделката да е необлагаема, то е неправилно да се начислява ДДС само и единствено върху трайното насаждение. Аргументите са свързани с чл. 92 от Закона за собствеността, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако се установи друго.

Втори покрепящ аргумент: Земята е главна вещ, а трайните насаждения са принадлежност, а принадлежността следва съдбата на главната вещ. Освен това принадлежността (трайните насаждения) не са годен самостоятелен обект за сделка (продажба, наем или аренда). По тези причини те не могат да имат и различен статут за целите на данъчното облагане от статута на земята, която е освободена доставка по смисъла на чл. 45, ал. 1.

Учредяване и прехвърляне на правото на строеж

Учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж. Преди да се издаде разрешение за строеж сделката е необлагаема, ако така прецени доставчикът, но ако реши обратното по силата на чл. 45, ал. 7 - тя по негова воля и преценка е облагаема.

След издаване на разрешение за строеж на сградата доставчикът не може сам да преценява дали ще реши, че сделката е облагаема или необлагаема. След посочения момент сделката е винаги облагаема.

Доставка, свързана със сграда

Освободена доставка е:

А) доставката на сгради или на части от тях, които не са нови.

В закона няма ясна дефиниция за понятието „не нова сграда”, затова ще изясним определението за нова сграда. "Нови сгради" са сградите:

  • които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж",или
  • за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване

Най-спорният случай е относно хипотезата на “учредяване на право на строеж върху земя при започнало строителство преди фаза “груб строеж”. По силата на Закона за собствеността “право на строеж” за сграда или върху части от сграда, които са самостоятелни обекти (жилище, магазин, гараж и др. ), е вещно право върху земя. По принцип, такова право се учредява преди започването на самия строеж.

В практиката са известни и често се извършват учредявания, при които самото строителство вече е започнало, например има изкоп, “цокъл” или дори има изградени етажи. Това обстоятелство не препятства учредяване на право на строеж. Възможността за учредяване на право на строеж съществува, докато сградата няма покрив, т. е. докато не е осъществен т. нар. “груб строеж”. След приключване на фаза “груб строеж” вече възниква самата сграда и нейните съответни части, които стават “обекти” или “имоти” от гледна точка на правото. От този момент нататък може само да се прехвърля собствеността на “полуготовите обекти”, но не и да се учредява право на строеж.

Ако сградата се намира в груб строеж, което се удостоверява от общинската администрация с протокол, то тогава е незаконно да се прехвърля правото на строеж, а следва да се прехвърли правото на собственост върху построената сграда или самостоятелни обекти от нея (чл. 181 ЗУТ).

Б) доставката на прилежащите към тях терени

"Прилежащ терен" е площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м. от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.

Ние можем лесно да решим проблема ”прилежащ терен” като прилежащият терен към стара сграда ще е освободен от облагане, а към нова сграда, въпреки че ще е прилежащ, той се счита за облагаем по чл. 45,ал. 5, т. 4 и с това твърдение трябва да преминем към тези доставки, които ще считаме за облагаеми и не влизат в обхвата на освободените.

Определяне на цената – общо и поотделно

При положение, че цената е определена отделно за сградата и отделно за земята, ще са налице две отделни доставки с различно данъчно третиране.

Когато предмет на доставка е УПИ и сграда, която не е "нова сграда" и цената на доставката е определена общо, не може да се приеме, че е налице една доставка при условията на чл. 128 от ЗДДС – „Когато основната доставка се съпътства от друга доставка и плащането е определено общо, приема се, че е налице една основна доставка. ”

Доставката на УПИ е облагаема, а доставката на стара сградата е освободена, те имат характер на основни доставки и всяка от тях има законово определения самостоятелен режим.

 В тези случаи, когато в издадената фактура не е посочено законово основание за неначисляване на данък, цялата доставка се третира като облагаема (на основание чл. 114, ал. 1, т. 12 от ЗДДС и чл. 45, ал. 7) и се приема, че данъкът е включен в договорената цена. Ако за доставката в цялост е посочено основание за неначисляване на данък, същото следва да се приеме за относимо само за доставката на сградата, а доставката на УПИ следва да се приеме като облагаема и стойността є следва да се определи с всички допустими доказателствени средства”.

Разликата между „постройка” и „сграда”

При прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем на оборудване, машини, съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земята или изградени под повърхността й, ще се приложи чл. 45, ал. 5, т. 2 от ЗДДС и доставката ще бъде облагаема.

Разграничението е от значение, защото ако е налице постройка винаги трябва да се начисли ДДС. Разликата се извежда по тълкувателен път. Първият критерий се извлича от ЗУТ, в който са регламентирани основно застрояване и допълващо застрояване. При основното застрояване е налице сграда, при допълващото винаги постройка, която има обслужващ, спомагателен и второстепенен характер.

В Закона за кадастъра и имотния регистър – чл. 23, т. 2 и т. 3 са посочени като недвижими имоти само сградите и обектите в сградите. Само те имат идентификатор, който е уникален за страната.

Ако за дадена община има влязла в сила кадастрална карта и за недвижимия имот има идентификатор, той винаги е сграда, а ако няма идентификатор е постройка. Ако няма кадастрална карта трябва да се изиска от общината документ, в който да се каже застрояването основно ли е или допълващо. Ако е основно – сграда, ако е допълващо постройка.

От друга страна принцип, намерил израз в чл. 37 от Указ 883 за прилагане на Закона за нормативните актове, е, че „думи и изрази с утвърдено правно значение се използват в един и същ смисъл във всички нормативни актове. Ако се налага отклонение от общоприетия смисъл на дума или израз, с допълнителна разпоредба се определя смисълът им за съответния нормативен акт. "

Не представляват „сгради" по смисъла на чл. 10 от ЗМДТ леки постройки, които лежат върху земята със собствената си тежест, когато не са свързани с нея.

Право на избор

В случаите на доставка по ал. 1, 3 и 4 ( прехвърляне право на собственост върху земя, доставки със стари сгради и прилежащите им терени и отдаване под наем на жилище на ФЛ, което не е търговец) доставчикът може да избере тя да бъде облагаема.

Ако купувачът е търговец, регистриран по ЗДДС, не възниква проблем доставката да стане облагаема - ще ползва данъчен кредит по общия ред. Но ако купувачът е физическо лице, неговата доставка се оскъпява с данъка.

Правото на избор може да се упражни чрез посочване на размера на данъка във фактурата за доставката. Същото може да бъде упражнено и чрез посочване във фактурата на основанието за осъществяване правото на избор доставката да е облагаема – чл. 45, ал. 7. Следва да се приеме, че лицето е упражнило правото си на избор доставката да бъде облагаема също и когато не е посочило във фактурата основанието за неначисляване на данък, съгласно изискването на чл. 114, ал. 1, т. 12. В този случай се приема, че данъкът е включен в цената на основание чл. 67, ал. 2 от закона.

Основните моменти в регламентацията на недвижимите имоти

  • Сделките (доставките) със земя, представляваща “урегулиран поземлен имот” (УПИ), са облагаеми с ДДС.
  • Сделките (доставките) със земя, с изключение на УПИ, и прилежащите терени са освободени доставки по правило и по тях не се дължи ДДС или ал. 7
  • Сделките със сгради, които са нови, подлежат на облагане с ДДС.
  • Сделките със сгради, които НЕ са нови, включително и прилежащият терен, могат да се третират по два режима по волята на продавача, съотв. на страните по сделката: като облагаеми в общия случай и като освободени по чл. 45, ал. 3 ЗДДС.

Необходимо е  да се определи характера на сградите, дали същите са нови или стари по смисъла на ЗДДС. В зависимост от характера на сградите и поземления имот ( УПИ или не) са възможни следните хипотези:

  • поземленият имот е с характеристики на УПИ и сградите са нови по смисъла на закона.   В този случай  ще е налице облагаема доставка по силата на чл. 45, ал. 3 и чл. 45, ал. 5, т. 1 от закона;
  • поземленият имот е с характеристиките на УПИ и сградите са стари. В този случай за сградите и прилежащия им терен е приложима разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, т. е.  ще е налице освободена доставка
  • поземленият имот не е урегулиран поземлен имот и сградите са стари. В този случай по силата на чл. 45, ал. 1 и ал. 3 от ЗДДС ще е налице освободена доставка;
  • поземленият имот не  е урегулиран поземлен имот и сградите са нови. В този случай е необходимо да се има предвид разпоредбите на чл. 45, ал. 3 и чл. 45, ал. 5, т. 4 от ЗДДС, съгласно които доставката на нова сграда и прилежащия й терен, който не е УПИ, е облагаема доставка.

Още по темата

Още по темата може да научите и от видео семинар Освободени и облагаеми доставки със сгради и земя с лектор Рада Колева (автора на статията). В долния плеър може да видите демо-филм от семинара.



Коментари

Свързани документи със ЗДДС